変動金利と固定金利のどちらを選ぶか悩んでいます

今回の「yukihira」さんのケースでは、変動金利(1.075%)をお薦めします。

ポイントは、2点です。
1.金利の優遇幅が▲1.4%と大きい。
2.毎年100万円の繰上げ返済が出来る資力がある。

まず、固定金利といっても、3年固定、5年固定といった商品は、
現時点で、変動金利よりも高めに金利固定された上に、
金利上昇局面で、固定期間が切れてしまう可能性が高いので、
変動金利と比べた場合に損となる可能性が高いと思われます。

したがって、現状で、変動金利と完全固定金利
(フラット35、超長期の銀行商品など)
の比較になるかと思います。

参考までに、ボーナス無しの支払い例です。
借入金額:4800万円 借入期間:35年
変動金利:1.075%⇒毎月支払:137,181円
3年固定:1.900%⇒毎月支払:156,553円
5年固定:2.050%⇒毎月支払:160,240円
完全固定:3.000%⇒毎月支払:184,728円
(*完全固定の例として3%の商品を仮定)

毎月の支払希望13万円台を抜きにして、
変動金利と完全固定金利をの内訳を比較した場合、
例えば第一回目の支払においては、
変動金利:1.075% ⇒ 毎月支払:137,181円
(第一回支払内訳 ⇒ 元金:94,181円 利息: 42,999円)
完全固定:3.000% ⇒ 毎月支払:184,728円
(第一回支払内訳 ⇒ 元金:64,728円 利息:120,000円)
となり、実は、変動金利の方が毎月の支払額が少ないにもかかわらず、
元金を多く支払えています(94,181-64,728=29,453円/月)。

さらに、「yukihira」さんは、毎年100万円程度の繰上げ返済を
予定しております。繰り上げ返済は、元金を直接減らします。
初年度で通常の返済と繰上げ返済の元金を合わせると
およそ214万円程度の元金返済となります。
このペースの返済だと、およそ20年ちょっとで完済します。

金利優遇として、▲1.4%の優遇が付く方は、なかなかいませんので
そのメリットを最大限に活かしてみてはいかがでしょうか。

詳しくはお問合せください。

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

今後のライフプランや家計の将来の予想見てみないとはっきりした答えはできませんが、借入額と年収から考えると変動金利や短期の固定金利は危険だと思われます。
今後お子様の習い事、教育費などがかかってきます。そのころに金利が上昇した場合に対処できるのであれば変動金利や短期の固定金利などでも良いかもしれませんが、わからないのであればリスクをとらないほうが良いでしょう。
よく金利が上昇したら固定金利に変えるということを言う不動産の人や金融機関の人がいますが、景気がよくなるときには、長期の固定金利のほうが先に上昇します。変動金利が上昇したときには、長期の固定金利はもっと上昇してしまっており、結果的に総支払利息額が多くなる可能性があります。変更のタイミングはかなり難しいです。

長期の固定金利を基本に考えたほうが良いでしょう。

今月金利の低いところでは
A銀行で当初20年固定金利2.45%や当初30年固定金利2.5%、B銀行当初20年固定金利で2.6%などがあります。A銀行,B銀行どちらが良いかはA銀行のほうが手数料が高いので比較してみないとわかりません。

他には、変動金利とミックスするという方法もありますが、やはり長期の固定金利の割合を多くしたほうが良いでしょう。

yukihiraさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『変動と固定を選択するポイントや判断基準等、教えてください。』につきまして、物件価格5,000万円に対して諸費用で400万円かかってしまっていますので、実際の頭金としては200万円ほどに過ぎませんので、頭金の少なさが気になります。

頭金が少ない場合、その分借入金額が多くなってしまいますので、毎月返済額も増えてしまうことになります。

通常、住宅を購入する場合、頭金として物件価格の20%+諸費用分は用意することになりますので、今回の場合は頭金として1,000万円+諸費用400万円となります。

頭金をしっかりと用意できた場合の借入金額は、4,000万円となりますので、
・ローン金利1.9%の場合、毎月の返済額は130,000円ほどで済みます。
・ローン金利2.05%の場合、毎月の返済額は133,500円ほどとなります。

しかし、4,800万円の場合
・ローン金利1.9%の場合、157,000円ほど
・ローン金利2.05%の場合、160,000円ほどになってしまいます。

よって、返済プラン以前の問題として、資金計画を再度ご検討していただくことをおすすめいたします。

今後、お子様も生まれますので、将来の教育資金のことも考慮したうえで、毎月の返済プランをご検討してください。

ローン金額4,800万円とした場合、
・ローン金利1.9%の手取り年収金額600万円に占める住宅ローンの負担割合は、31.4%になってしまいます。
・ローン金利2.05%の手取り年収金額600万円に占める住宅ローンの負担割合は、32.0%と、30%を超えてしまいます。

無理のないローン返済をしていくためには、28%が目安となります。

資金計画も含めて、ご主人様ともじっくりと話し合っていただくことをおすすめいたします。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

yukihira様


はじめまして、株式会社クレドの鈴木と申します。
ご質問に回答させて頂きますので宜しくお願いします。

私も実務上、お客様からどっちが得かとよくご質問頂きます。
どちらが得かは35年のローン返済が終わってみないと解りませんが
yukihira様のお支払希望から判断すると変動金利が良いと感じます。
固定金利は確実に残金が減るので安心な部分はありますが
3・5年の期間満了時に金利が上昇していると心配です。

また変動金利から固定金利への切り替えはほとんどの金融機関で
いつでも変更することが可能ですし、繰り上げ返済の手数料なども
一般的に変動金利の方が安くすみますから
当初は変動で様子をみて長期固定が今より下がってくるようなら
切り替えるというのも一つの方法ではと思います。


この回答が yukihira様のお役になれば幸いです。


株式会社クレド 鈴木 宏


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