分譲マンションの複数運営で大変困っております。

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、かなりの不動産をお持ちでありますがこれだけローンがあると不安にはなりますね。

お気を悪くされたらお詫び申し上げますが、率直に申し上げて、とりあえずは資産整理をされた方がいいかと思います。

現時点では購入金額の総額9,810万円に対して、賃料年額の総額は462万円で単純な利回りは4.7パーセントですから、しんどいかと思われます。
今後、入居率が悪くなり賃料が下がる傾向になれば、さらに苦しくなります。

で、とりあえず今後の手順としては、

１、各物件の売却査定、資産価値の有無等

２、査定に基づくローン残債関係の試算

３、売却すべき物件の選定

こうした手順を踏まえて、どう対処すべきかを検討されてはと思います。
この内容からですと、できれば早めのご対応をされた方がよさそうです。

もし、ご自身では対処が難しいと思うのであれば、専門家の方に相談されることをお勧めいたします。

尚、私共でもこうした賃貸住宅経営のご相談をお受けしておりますので、宜しければ個別にお問い合わせください。


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以上、ご参考になれば幸いです。

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宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
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iPhoneママさん、アーバンビレッジの平野です

お聞きしている現在の内容では、賃料収入とローン返済が若干のマイナス、他の管理費や税金等で年間１００万円ほどの赤字ですが、税金還付が５０万ありますので、年間５０万円強の赤字となっているのですね。

ご年収が結構ありますので、年間５０万円の赤字で納まっているうちは大丈夫でしょう。
しかしながら、賃貸では入居者の退去による空室リスクや築後年数経過による賃料の低下リスクが伴います。
もし空室になった場合には、その賃料収入がそのまま返済額に上乗せされますので、とたんに苦しい状況になりかねません。

そのリスクを回避するために、売却をしてローンを抹消してしまう、というのも手ではありますが、（査定をしてみないことには売却可能額は判りませんが）新築で購入され、バブル崩壊後は毎年のように不動産相場が低下している現状では、購入金額よりも低い価格でしか売却することができなくなっていると思われます。
その場合に売却を行うとすると、売却額とローン残額の差額は手持ち資金を拠出して、抵当権抹消を行い売却をする必要が出てくるのです。

ちなみに新築物件が１年経過して中古物件になっただけで、価格は２割下がるとも言われてます。
もし、３０００万円の物件が２割下がったとして、ほぼ全額ローンを組んでいたとすれば、６００万円弱の差額が出てきます。
それを手持ち資金で埋めないといけなくなってしまいます。
現在の預貯金の内容では、簡単に手持ち資金を出してしまうことは難しそうですね。

とすれば結局、iPhoneママさんの場合は、どうする方法がいいのかをご提案させいてただくと、まずは生活費やその他の支出を抑えて預貯金を増やすことを考えてください。
そしてある程度まとまった金額になれば（金額は繰り上げ返済の手数料と利息の額から判断）、金利が高く返済額と賃料がマイナスになっている物件から繰上げ返済を行ってください。
この場合でしたら、Ｃの物件になりそうですね。
そうしたルールで繰り上げ返済を行っていくことで、賃料収入によるプラス差額が大きくなり、収入から管理費や税金を支払うこともでき、空室リスクにも耐えられる健全な賃貸経営ができるようなっていくと思われます。