投資用不動産、まだ下がりますか？

投資向き物件は否が応でも景気の波にさらわれやすい面がありますね。今回の波は昨年来の米国のサブプライムローン問題を震源としています。

昨日はダウ・日経平均共に記録的な下げを記録しましたが、今日の明けのダウは今現在200ドル前後の上げ基調とのこと。相場は大荒れです。このような米国の金融投資環境を見るとまだまだサブプライムローン問題の出口や不良債権処理の道筋が見えてこない。ということは日本の景気も見えてきませんね。

ただそのような環境の中でも投資向き収益物件を見るポイントは、やはり収益性・賃料です。収益物件は、当然ですが収入第一です。

その収入を確保できる物件かどうか、具体的には、賃貸の人気のある地域、自分の目で見て住みたくなるような物件、見比べてください。

そこでその収益性を計算し、尚且つ、現在の金融機関はほとんどが積算法で評価するため、土地の評価額が高く(変形地でない等)、建物はできれば平成物・RC造ということがいえます。

今でしたら値交渉し、ご自分の計算数字で購入できるチャンスかもしれませんね。


慎重を期すためにも、当社の不動産投資とはのコーナーに詳細を掲載しています。参考にしてください。

世界的な金融市場の大混乱が起こっており、株価が下落して、REIT指数等も大幅に下げております。また、日本では不動産企業の倒産が相次いでおります。これらの危機はこれらの「法人」が借入を大きく膨らましたレバレッジの巻き戻しによる所が大です。

一方、日本には1500兆円の個人金融資産が眠っておりこれらの資金が現在投資用不動産に向きつつあります。株価の大幅な下落や為替の大幅な円高を見て他の多くの金融商品が時価が大きくぶれそれによって投資スタンスを短期で変更せざるを得ないものに対して不動産投資は20年、30年の長期の投資となります。従いまして、現在多くの個人の方がハイリスクな他の金融商品からむしろ不動産投資に目を向けられております。1億円〜2億円前後の個人投資家の方が買いやすい価格帯の都心近郊の利便性の高い物件価格はあまり下がっておりません。(1,2割程度)

一方、3,4億以上のファンドや不動産会社からの売り物件は4割程度の下げが見られます。個人でも買える層が少ないこれらの価格帯の不動産の下げが酷い状態になっておりますが、個人が買えるサイズの物件は今後もそれほど大きく下がらないのでと思っております。一つの例ですが渋谷区のアパートが非常に割安で情報が回って来ました。それをお客様3名に提示したら2名が買いを申し出てきました。結局その物件は安いという事で価格見直しが入ってしまいました。安くなったら買おうという潜在的な余裕のある投資家が非常に多く控えているのが現在の日本の東京近郊の市場かと思います。

また、金融機関は収入が多く、蓄えの多い人にのみ貸すというスタンスが明確になりつつあります。1棟物の競争の激しい買えない物件のみにこだわって時間やチャンスを浪費せずに、初めての投資であれば色々な可能性に目を向けられたら良いと思います。(例えば賃貸併用住居等を購入して住宅ローンを活用するなど。)

不動産市況は株式市況と同様あるいは、その影響を受けて、極めて緊張した状態にあることは否めないでしょう。

ただし、不動産の価格は、合理的な市場が存在しないため、下落時(又は上昇時)にも、相対取り引きによって売買が成立することが多いため、その結果を反映した売出価格は実体相場より遅れて下落(上昇)する傾向があります。

したがって、現在では、年末に向けて表面的な価格(売出価格)は下がる可能性が高いと言えるのではないでしょうか。

しかしながら実際の取引においては売主・買主間の交渉において売買価格が成立するため、現在すでに下落した価格で売買することも可能であると思います。

自己資金を多くストックされている投資家の方にとってはまたとない購入の好機であるともいえるでしょう。積極的に物件情報を集められてはいかがでしょうか。

日経平均株価が7800円台をつけた2003年を底に
上昇を続けていた不動産価格も、
昨年夏を境に下落に転じました。


ファンド系資金などが流れ込んだ都心部や
地方中核都市のオフィス物件などは、
底値の2〜3倍に跳ね上がった物件もあります。


いまこれらの物件が
体感価格でピークの2〜3割下げています。


個人投資家向けの小ぶりの物件は、
上昇幅もそこまで大きくなかった反面、
下落幅も大きくなく、感覚的には

『底値から2割上がって1割下がっている』

という感じでしょうか。


この先も下落が続くかどうかというご質問ですが、
都心から離れた場所や地方を中心に
今後も不動産価格はだらだらと下落と続けると思われるため、
不動産全体では
まだ下がるだろうと思います。


ただ、ピーク時から2〜3割下げた大型優良物件には
資金調達力のある外資の投資会社や
日本の大手不動産会社からの買いが入り始めており、
また個人投資家向けの物件も
比較的堅調に売れています。


昨今の状況としては、
『価格に見合った優良物件』に買いが殺到し、
価格に見合わない、もしくは
物件自体が良くないものはまったく見向きもされないという
2極化の傾向にあります。


よって、下落基調にはあるものの、
物件によって既に底を打ったものと
まだまだ下げ幅があるものとがある、ということだと思います。


また、ご質問にある通り
金融機関の融資姿勢は慎重です。


担保評価、掛け目などの面で
以前より厳しくなっています。
(これが取引を停滞させ、価格下落の要因でもあります。)


ただ、この間に残高を伸ばそうと
不動産融資に積極的な金融機関もあり
(そういう金融機関でも審査基準は高くなっていますが)、
必ずしも借り入れができないという状況ではありません。


いずれにしても資金が調達できるのであれば、
立地的にも物件としても
『資産価値の落ちない』優良物件を買うチャンスではあると思います。

初めまして。株式会社リッチロードの徳田と申します。

ご返事が遅くなりまして、誠に申し訳ございませんでした!

連日不動産会社がつぶれて、新聞各紙もこぞって、
不動産不況のムードを煽っていますが、
投資用不動産を扱っております弊社の立場からしますと
そんなに深刻な不況感は感じていないですね。

ファンドの撤退から、
販売の出口を見失った、マンションデベロッパーの倒産は別として、
黒字倒産をしてしまった不動産会社がとても多いのが実情です。

要は、きちんと売上げも上げているのに、
銀行が突然融資の蛇口を閉めたため、
運転資金が回らなくなってしまったための倒産が多いということなのです。

同業者として、とても悔しく残念に思います。

不動産業界全体としまして、新築マンションはだぶついているようですが、
中古マンションは割安感があるのか、良く動いていますね。
弊社が取り扱っている7〜800万円のワンルームマンションは、
以前より高くなったと感じるほどです。

ただ、仰るように、銀行から個人への融資が厳しくなったのは事実です。
特に中古の木造アパートには、融資が厳しくなった銀行が多いですね。

しかし、中古のワンルームマンションや一棟RC造マンションは、
きちんと融資が出ています。

また、個人が所有されている物件より、
業者さんが持たれている物件のほうが安くなるケースが多いようです。
売り急がれている業者さんもいらっしゃいますので・・

良い買物ができるチャンスだと思います。

もしよろしければ、弊社では無料相談会や無料セミナーを開催しておりますので、
お時間がおありでしたらお遊びにいらしてください。

では・・

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