収益物件投資の収支計算方法

米田と申します。回答させていただきます。

わっと様のご相談内容について


1)DCF法についてのご質問ですね

購入時から保有期間中の純収入の合計+将来の推定売却価格

例・・・純収入総額(1億円)+将来の売却価格(1億円)=2億円

2億円で現在購入すれば投資金額に対して100%となり、投資妙味があると判断できる。
いいかえると2億円以下で購入すれば将来のキャピタルゲイン(売却利益)も期待できるというもので、収益不動産購入を検討する上で投資効率を計算する方法の一つと言えます。

2)将来の売却益に対する取得原価として税法上認められるものとして、購入時の不動産価格から建物等の減価償却分を控除した金額となる。
これ以外に取得費として購入時の登記費用・仲介手数料等も認められること、そして売却時の諸費用等も経費として認められます。

1)この認識は正しいでしょうか?→◎基本的な考え方として、正しいと思います。細かいことを言えば、購入時点での価値と売却時の仮に同じ1億円であっても価値が違うとか、保有期間内の各年度収益や維持費においても同じようか考え方をして計算するのでしょうが、我々は学者じゃないし現実的な損益が判ればいいのですから、おっしゃっている方法で最終収支を確認すればいいと思います。

2)課税対象所得を算出する時の計算式での、減価償却させた金額を購入金額とする話しも…→確かにそういう解説をしているのもあります。でも、一般的な不動産の個人投資家が収支を判断する時には、キャッシュフローを知りたいわけですから、減価償却みたいに帳簿上だけの出費は入れないほうがいいと思います。

(1)他の方もコメントされている様に正しいと思います。
(2)キャピタルゲイン課税の問題等ありますので、減価償却の部分は説明が付かなければなりません。減価償却後の建物価額と当時購入した際の土地価格の合計からどれだけ高く売れたかで税は決まるはずです。