容積率超過物件

DRAM さま

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました「容積率オーバーの物件」のメリット・デメリットですが、

まず、購入することは可能ですが、住宅ローンが組めない可能性があります。

また、建て替えをする時に、同じ大きさの建物は建てられません。

そもそも、金融機関は住宅ローンの保全として、当該物件を担保にするわけなので、
容積率オーバーの物件だと、担保価値がないと判断されて融資対象外となる場合があります。

ただ中古物件の場合、10〜30%くらいまでの容積率オーバーなら
住宅ローンの融資対象にしている金融機関もございます。

このように容積率オーバーの物件の場合、デメリットだけでメリットはないでしょう。
強いて言うならば、法律で建てられない大きさの建物が建っているという点でしょう。
たいしたメリットではありませんが。

以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト 藤森哲也

こんにちは。
不動産コンサルタントの鎌倉靖二です。

容積率をオーバーしている建物は確かに違法建築ですが、売却も購入も可能です。

メリットとしては、
・本来なら建築できない面積で建っているので広く使えてお得
・価格が安くなる場合がある

デメリットとしては
・希望の金融機関で融資してもらえない可能性がある
・将来建て替える場合、現状と同じ面積の建物が建てられない

メリットを感じて購入を検討されるならば、どの程度の超過面積かによって、
または購入者の属性(勤務先、勤続年数、年収等)によって、
借入は可能ですので、具体的に金融機関に借入が可能か打診するのがよいでしょう。

なお容積率の限度をどのくらいオーバーしているのかということと、
容積率以外に違反がないかを、再度ご確認されることをおすすめします。

DRAM様


はじめまして、株式会社クレドの鈴木と申します。


容積率超過物件について簡単にご説明させて頂きます。


まず容積率とは、敷地面積に対する建築延べ面積(延べ床)の割合です。

例えば敷地面積が100平米で容積率が100%の場合は
延べ100平米の住宅を建てることが可能です。

今回の物件はこの延べ面積が許容範囲を超えて建てられていますので
建築基準法に違反した違法建築物となりますが
売買などに対する規定はございませんので購入自体には問題はありません。

ただ、住宅ローンを利用する場合などは注意が必要です。
金融機関によっては違法建築物に対する融資を取り扱わないところもあり
この傾向は法令遵守の点からも緩和されることはないように思います。

また、将来の建替えの際にも希望する住宅を
建設出来ない恐れもありますのでご注意下さいませ。

メリットについては売主も違法建築物と認識しているようですから
相場よりは安いという点だと思います。

この回答がDRAM様のお役にたてば幸いでございます。


株式会社クレド 鈴木 宏


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*DRAM様

はじめまして、スタイルシステムの徳本です。

「平成10年(1998年)に阪神・淡路大震災を教訓とした新たな視点からの安全性確保の要請等を踏まえ、建築基準法が改正され、中間検査制度や図書の閲覧制度の拡充等の制度が創設されました。」

「この改正後、都内でも検査済証の取得率が上昇し違反建築が激減しました。
さらに平成17年(2005年)に耐震計算偽造事件が起き、消費者の違反建築に対する意識がさらに高くなりました。」

このような時代背景により現在は注文住宅にしろ、建売住宅にしろ、築年数が少ない中古住宅を売却する場合は、違反建築にあまり神経質にならなくてもよくなりましたが、古い中古住宅を売却する場合には一番重要となります。

平成10年(1998年)以前の都内の建売住宅は検査済み証を取得することがほとんどなく、悪質なものでは以前に他の区で許可を受けた建築確認申請書を申請して、実際はまったく違う建物を建築したり、2期工事と銘打ち、完成後、塞いであった2階の天井の一部を壊し、階段を付けて3階建にしてしまう物もありました。

違反建築の最大のデメリットはその程度によって住宅ローンの担保評価が悪い(低い)

そのため、違反物件の場合は買主が絞られてしまいます。

中には、住宅ローンが受けられないといった事も・・・。

売却をする時も買われる方が絞られることや幾ら築浅の戸建でも土地価格で売却しなければいけないなんて事もあるのでご注意を。

違反の有無を問わず、購入時にちゃんとした建物の説明を受けることが売却時のメリット&デメリットに繋がるという事ですね。




これは弊社がお客様にお配りする小冊子の一文です。

この度のDRAM様のご質問はまさにこの内容に当てはまるものと思います。

以上
参考になれば幸いです。