建築条件を外す為の売主への交渉

一般的に「建築条件付き土地売買契約」は、売主が個人であっても簡単に外すことは困難です。それは、建売住宅と同様の利益を見込んで計画を立てているからです。
売買契約後であっても、外す交渉は可能で違法ではありません。契約後3か月以内に建物建築請負契約を締結できなければ、白紙契約となるのが、一般的です。
契約を進めるには、希望間取りや仕様を示し再交渉を進め、他の工務店に見積りがあれば尚可、若干の価格上乗せ（3～5％UP）で交渉すべきです。
多分、仲介会社の工務店は、仲介手数料と建築利益の両方を見込んでいます。売主（個人）は、「建築条件付き土地売却媒介契約」を結んでいるからです。従って、工務店の承諾なく建築条件を外すことは出来ないからです。交渉はもはや売主ではなく、工務店かもしれません。
建物間取りや仕様が大きく差があり、価格条件等が合意できない場合は、解約も仕方ありませんね。専門家に委ねるのがよいかもしれません。

初めまして。株式会社Ark不動産の大野と申します。

下記項目ごとにお伝え致しますので参考になればと思います。

【建築条件付き売地の背景】
ご存知の通り、売主又は売主指定の建築会社と建物請負契約を締結する事
を条件として売りに出ている土地です。
利点としては
・間取りや設備、内装等の自由度が新築戸建てに比べて高い
・土地自体の価格が比較的安く設定されている
欠点としては
・建物プランやスペックが決まらないと最終的な価格が見えない
・建築会社に対する信頼感や相性の問題
・３ヶ月以内に建物に関する事項を決めなくてはいけない
ざっとこんな感じですよね。

背景として一番多いのが土地の売主は不動産業者で建築もその業者又は
業者と取引のある工務店が指定されることがあります。
これは新築一戸建てとして売り出す為には建築確認を取得する必要があるのですが、
建築確認が下りる前に広告を打つ際に建築条件付き売地として出されるケース。
本来は間取り等も含めて自由度が高いハズですが、この場合は建物の変更には
消極的です。

次に土地の売主が個人の場合ですが、これは個別事情によります。
よく見られるのは大手ハウスメーカーが仲介＋請負指定のケースですが、
これは土地単体だけで売るよりもハウスメーカーの建物が建つ、という付加価値で
土地の売却をスムーズに行うという手法です。

何れにせよ、売主さん（側）としては土地建物の総額で一定の売却価格（利益）を
想定しているので土地値自体は少し安くして建物分でその分をリカバリーという
視点がある訳です。
これ自体は決して違法な事ではなく、例えば新築一戸建ての総額７０００万の
物件でも消費税算出の為に土地価格と建物価格はある程度任意で振り分けるのと
類似しています。
ただ、今回は土地の売主が個人との事で失礼ながら売却窓口の仲介（建築会社）が
自己利益の為だけに行っているのか？
個人と言えど免許を持たないセミプロが業者の手法を真似ているのか？
その辺りが定かでは無いので何とも言いようが無いのですが・・・

【売主への交渉について】
土地の契約は締結済みとの事なので少なくとも仲介（建築会社）との媒介契約が
締結されていると思います。
契約内容の変更について仲介抜きでの交渉はトラブルの元です。
そもそも本件ですと建築条件外しは仲介の不利益にもなる事ですし、
当然売主さんも仲介と媒介契約を締結しているはずです。
単純に売主買主が話し合って合意変更、とはいかずに必ず仲介会社の関与が発生します。

【解約後の売主との直接契約】
これも簡単には実現しません。買主側としては一度その仲介業者を介して物件を案内されたり
交渉した場合などは、後でその業者を外して直接取引や他業者経由で取引をした
としても仲介手数料の請求をされる可能性があるからです。
実際には法的な争いになると思いますが、少なくとも請求権は業法的に認められています。
今回は契約まで至っている以上、解約後仲介抜きで売主と直接土地だけでの契約を仮に
出来たとしても当然に請求されるものと思われます。

【条件外しに付いて】
私も以前は分譲側だったので申し上げますが、上記のように売主側は総額で一定の利益
を計画しています。よって、例えば土地値が６０００万建築条件付きの土地でしたら
『土地値を６３００万まで上乗せするので建築条件を外して欲しい』といったオファーには
応じる場合もありました。収支としてはそれで成り立つからです。
ただ、これは売主個別の判断になるのであくまで一つの手法とお考え下さい。

【解決の方法】
上記の通り、色んな背景や縛りがある中で単純に建築条件外しという大きな変更は
無傷では厳しいと思われます。よほど仲介（建築会社）が業法違反や不法行為を行って
無ければ失礼ながら買主様の一方的な要求に過ぎません。
契約に従えば請負契約が不成立なら土地の売買契約も不成立で白紙解約になる、
という事です。
にも関わらず、どうしてもその土地を何が何でも欲しいのであれば本当に不本意でしょうが
例えば、前述のように土地値を上乗せする、仲介手数料以外にも建物プランに掛かった実費を払う、
などの提案（譲歩）材料は必要になると思います。
これも一つの手法に過ぎず、売主様側次第で拒絶されることも当然あります。
こういった事は本来土地契約前に行うべき交渉ですが、既に締結済みなのであくまでダメ元前提です。

少なくとも仲介抜きでの交渉は後々不利益が発生する可能性がありますので、
願わくば売主、仲介、貴殿のお三方同席で一度ご相談されては如何でしょう？
そういった事（価格の上乗せ等）までは抵抗があるようでしたら、一度この物件は白紙解約にして
他の物件を探すか、同じ物件でも将来建築条件無しで出て来るチャンスを待つか？
の何れかにされた方が良いかと思います。
しつこいようですが本件は特に『仲介抜き』の交渉はお控えになられた方が良いと思います。

不動産の契約はある一定範囲までは消費者保護の観点もありますが
、理解合意した上で行った契約行為を後で引っくり返すのは難しいです。
（新たな問題が発覚しない限りは）

裏を返せば契約前の確認、理解、熟考がそれだけ重要なので、今後もご留意ください。

長々と厳しい表現で申し訳ありませんでしたが、少しでも参考になれば幸いです。