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対象:住宅・不動産トラブル

中古マンション雨漏り

回答数: 1件

閲覧数順 2021年03月05日更新

野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

1 good

投資マンションからの脱却

2021/01/22 11:18
(
5.0
)

不動産投資コンサルタントの野口です。
 Dolce様の様なカップルが、婚約後又は結婚後に相手が不動産投資にはまって居て困惑する人が多くあります。現在も、私は若い結婚前と結婚して判明した人のコンサルタントをしています。
関西方面にからも、毎年数件ご相談があり対処しています。市況も判って居ます。

フィアンセが一つ下のようで、貴女の専門職の年収はすごいですね。フィアンセの年収は平均年収でしょう。

物件ABCとも新築で同一業者からご購入と察します。購入額=融資額と殆んど自己資金なしでご購入の様子。現在のローン残高は、90%以上残って居るでしょう。
すると、売却処分するとロ-ン補てん額発生します。

売却見積額はどのように算出されたのか判りませんが、NET広告で“貴方の不動産は今いくら?
5分で査定します“などの査定は殆んどが甘いです。(要注意)自己が仲介なり、買取したいから高めに算定するのです。

査定は、本来現地調査し市況を調べ個々の状況を把握して適正価格(売れる価格)を出します。
築年数、専面積、現賃貸状況、立地、規模、所在階数、設備、管理状況等々を勘案して算出します。
従って、ご掲載されている見積価格が妥当なのかがポイントです。
業者の見積もりで自己で“買取”って、転売するケースです。この利ザヤで大きく儲けようとして安く買い叩いて居るものがたくさんあります。通常の売価仲介は売価格の3%強しか利益が得られないから、買取って、転売は通常25%の利益を取ります。=それだけ売主が損をする。
これに嵌まってはダメです。

ご質問
1、 売却順は、築10年以内で有れば、持ち出しの大きいA物件でしょう。
レ-トも高いですから、但し物件の内容によっては異なるかも
    2.575%は借換も視野に入れる。
2、市況は、全国的に横這いです。コロナ禍で都心はやや沈静ですが、都心30Kmでは活況です。 
  不動産投資熱は、金融緩和もあって また巣ごもりでサイト検索も多く、公務員、IT関連の
  方の不動産投資は、株市況に引っ張られて進展して居ます。
  市況の流れと個々の物件との関連はずれる事が多く、素人ではなかなか難しいです。
3、売却時の費用は、仲介の場合は3%強手数料、ローンの早期一括返済による損害金(銀行により異なる)抵当権抹消や所有権移転費用(5万円以内)
4、 婚約者のみの解決とは、自己資金200万で解決はする事。これは、自己破産しかありません。任意売却と言う方法もありませんが、余り変わりません。いずれも“ブラック”

ご結婚などでお急ぎかもしれませんが、余り慌てないで今年中に整理を目指してください。
貴女の優しい支援の気持ちを大事にして、貴女支援が無ければ、ゆくゆく破滅の人生になりかねません。フィアンセは感謝しかないでしょう。
私には、まだまだ気になる事ありますが、紙面の関係上これまでです。
 戸別には----http://www.iriscon.co.jp から

 

投資マンション
損害
資金

評価・お礼

dolce さん

2021/01/22 22:31

野口様
回答を拝見して、婚約者単独での解決が難しそうということがよく分かりました。
彼の今後のことを思うと、出来る限り自己破産などの結末は避けたいところです。
まだ不動産に関しては初心者ですが、2人で話し合いながらなんとか良い結末に向けて進んでいけるよう努力します。

買取業者が転売、というのは全く念頭にありませんでした。
仰る通り、ネットの一括査定依頼で連絡が来た業者の見積もりですので、適正価格でない可能性もありそうです。
複数の業者へ査定を依頼するつもりでいますが、信頼できる業者選びも難しそうで、今後悩みの一つになるのだろうと思います…

ご丁寧な回答、大変参考になりました。ありがとうございました。

野口 豊一

2021/01/23 11:17

Dolce様
高い評価有難ございます。
先ずは第1歩は、信頼できる業者、コンサルを見つける事でしょう。
その上で、業者が出してきた価格、販売方法などを、自分なり理検討して、他の業者や専門家にセカンドオピニオンを求める事です。不動産は価格が大きいので、少しの手間暇、費用を掛けても結局は損失が少なかった、となります。
よろしければ、ご紹介いたします。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
( 神奈川県 / 不動産コンサルタント )
代表取締役
044-855-8797
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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