物件の囲い込みについて

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。

ご質問いただきました件ですが、他の回答者の方がおっしゃっていますように、

「レインズ」と言われる情報機関に登録がされたかどうかは、一番初めに必要な

確認事項です。

市場にある物件のほとんどは、レインズという不動産流通機構が運営している

ネットワーク・システムにて共有していますので、売却依頼された物件が登録

されれば、他の不動産業者もその情報を取得でき、条件に合いそうな方がいれば

その物件を紹介する為の問い合わせがsion1114様の売却依頼を受けている業者に

入るようになるからです。

※専属専任媒介・専任媒介・一般媒介のうち、一般媒介は複数の業者に依頼をできるので、
この登録義務がないことに注意が必要です。




但し、レインズに登録がされていても、sion1114様が危惧されている通り、

囲い込みをしている業者が存在するのが現状です。


媒介業者は仲介手数料を売主・買主の両者からもらいたい為、

他社が購入希望者を連れてきても、「売り止めです」「契約予定です」

と言った断り文句で、他社紹介の買主を付けさせない営業方針の業者が

今でも存在すると感じます。


こういった囲い込み等をしていないかの判別方法としては、売却を依頼している業者へ

他社から問い合わせてもらい、買主を紹介する側の業者への対応を確認することが

分かりやすいと思います。


買主側の仲介から、「物件はまだ残っているか？」「売れていないか？」と確認を入れてもらい、

契約の話しなど無いにも関わらず、その回答が「売り止めです」「契約予定です」

といった断り文句であれば、売却する姿勢ではないことがはっきりします。

買主役は親族にお願いしてもよいでしょうし、付き合いのある不動産関係者がいれば

物件確認だけお願いしてみてもよいかもしれません。


当然、売却依頼の業者へ直接、個人から(購入希望者として)の問い合わせでは

「買主が来た(両手で利益があがる)」となり、普通に物件の案内を促されるだけ

でしょうから、他の宅建業者からの「物件確認(紹介の可否確認)」として問い合わせ

ないと、その業者の売却に対する姿勢は伺えません。



ただ、そういった行為が依頼主のやっている確認行為と分かれれば、

真面目に販売活動を行っている業者でしたら良い気はしないでしょうし、

互いの関係も悪くなってしまいますので、疑いを感じる具体的な理由

があるときなどに留めておく方が良いかと思います。


尚、常習的に囲い込みを行う業者なら、発覚した際のクレームの対処も

考えているでしょうし、証拠等がないと営業妨害や名誉毀損など、

逆に詰め寄ってくる位の悪質なケースもいまだ存在すると聞きます。


囲い込みの確認を行う際は、そのような対応・回答を録音しておくなど、

後々、sion1114様の大義や業者側の不義理を証明できる、言質などを

録っておくことが賢明かと思います。



また、個人的な意見となりますが、売却依頼は一般媒介よりも、

専任媒介や専属専任媒介とした方が、購入希望者が見つかることが

早いと感じます。


一般媒介については専任や専属専任と違い、他の業者にも依頼ができますから、

広告に経費を掛けたり、スタッフや時間を使って営業活動に勤めても、購入、

売却どちらも他社で決まる可能性があり、まったく売上げにならない可能性が

あるからです。


その為、一般媒介の場合、業者や担当者のモチベーション・営業活動は消極的に

なりやすく、複数の業社に依頼しても、ネットや住宅情報誌に同じような写真が

依頼した業者分が連続して掲載されるだけで、現地販売(売り出し)や、積極的な

現地案内などは行っていない場合が多いと思います。



昔からの良くない慣習が、まだ多く残っている業界でもありますから、

そういった対確認方法もあるということが何かしらお役に立て、

良い販売活動の知恵になればと思います。



以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

売主が不動産会社と媒介契約を結んだあとの「囲い込み」をさせない為の監視という事ですが、sion0114が簡単に出来るのは業者が正しく「他の業者経由で来た全ての問合せに誠実に対応しているか」どうかを確認する事です。


つまり、「囲い込み」をしているかいないかの確認は業者のフリをしてsion0114様が依頼した「１、物件があるか無いかの確認」と「２、内見が出来るかどうかの確認」をする事です。具体的には貴方の友人や親族の方が以下の様な問い合わせをその不動産会社にしてみてください。


貴方の友人
「AA不動産のBBですが、東京都〇○区〇○町1-1の売り戸建 7980万ですが、まだありますか？」

売却依頼をした不動産会社担当
「あります」


と言って来たらまずは誠実に対応しているといえるでしょう。


また、続けて

貴方の友人
「それではその物件ですが、今週末若しかしたら内見をさせて頂きたいのですがどうしたら良いでしょうか？」

売却依頼をした不動産会社担当
「了解しました。日時はいつが宜しいですか？」

貴方の友人
「後程確認して折り返しします。」と終わらせましょう。



上記の様であれば誠実に対応しているといえるでしょう。もしこれ以外の対応をする様であれば他の業者経由の若しかしたら高く買ってくれる顧客へ対応をする気が無いという事です。


以下の様な対応が囲い込みのケースです。



貴方の友人
「AA不動産のBBですが、東京都〇○区〇○町1-1の売り戸建 7980万ですが、まだありますか？」

売却依頼をした不動産会社担当
「すみません。お話が入ってます」

貴方の友人
「どうしても内見をさせて頂きたいのですがどうしたら良いでしょうか？」

売却依頼をした不動産会社担当
「すみませんお話が入ってますので内見は出来ません。」


この様なケースは自社で両手にするべく他の業者経由の買手を排除している行為になります。当社では全く囲い込をしておりませんので一部不動産会社の現状をお伝えします。


我々まともにやっている不動産会社とその顧客（若しかしたら高く早く買ってくれる人）を排除する上記の様な行為が散見されますが。売主の方にとっては明らかな不利益になります。


もし、sion0114が確認したいのであればお手伝いしても良いですよ。


囲い込みに関しての記事は以下を参照ください。
http://diamond.jp/articles/-/69998

http://www.sankei.com/premium/news/150526/prm1505260001-n1.html

sion0114様

初めまして。いい部屋ネット大阪 株式会社ＨＯＭＥプロデューサーＺＥＲＯの辻と申します。

媒介契約は専属専任・専任でしょうか？

上記でしたら、某大手不動産会社の囲い込みが発覚し、おおきな問題となりまして
売主様も不動産流通機構の登録情報を確認出来るようになりました。

媒介を受けた宅地建物取引業者は、登録後に登録証明書を遅滞なく売主様へ
交付する義務が宅建業法で定められております。

そちらで、物件情報を確認されるのが良いと思います。

一般媒介の場合は、数社に依頼されるので問題は無いと思います。