所有権の移動と売買契約書

rikoi様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、1番費用の掛からないやり方は、すべての
手続きをご自身で行うことです。

不動産売買で売価以外に掛かる費用では、仲介業者への手数料や司法書への報酬、
税金(印紙税、譲渡所得税、登録免許税、不動産取得税、固都税等清算)、
金融機関の保証料等、火災保険料などがあります。

この中で、税金関係や融資時に掛かる負担は必要な支払いとなりますが、
売買契約書の作成や融資に関する手続きなどは、ご自身でできれば、
仲介が不要となり手数料がかかりません。

また、登記関係もご自身でやる場合は、司法書士への報酬が掛からなく
なります。

数千万の取引が多い不動産売買では、仲介手数料や司法書士への報酬で
数十万から数百万かかりますので、これらが不要となったら大きい節約と
思われます。

契約書の作成も登記手続きも、ご自身でやることを禁止されている訳では
ないので、少しづつ勉強したりしながら、自身でやり切ってしまう方も
いるかもしれません。


但し、不慣れな不動産取引を手探りで行うことにはリスクもございます。

売買契約書の中では、目的物件の明記、売買代金や手付金等の額、
その支払方法、所有権移転と引き渡し時期やその方法に関する定め、
引き渡し前の物件の滅失・毀損(危険負担)に関する定め、手付解除、
契約違反による解除や違約金の設定、契約解除に関すること、
契約不適合責任、ローン特約などの項目で、正確な表記が出来ているか、
どちらかに不利または有利に働く内容が理解した上で設置されているか、
それらが曖昧なものですと、契約後にトラブルへ発展するリスクがあり、
その責任を求める仲介などもいないという状況です。

公証役場でも、手数料を支払うことで不動産売買契約公正証書を作成
していた記憶がございますが、それによる売買や、公正証書の
出来栄えまでは見たことがありませんので、売主買主の
経済状況や生活状況を考慮して、トラブルにならない為の
特約や条件を付加したものであるかどうかまでは不明です。
。

登記に関しても自身で一から知識を付けてやるとなると、それなりの
時間と労力が必要でしょうし、いつまでも登記が完了しない状況が
新たな問題に発展するリスクとなります。


これらの時間・労力・安心安全な取引・各仕事における責任の帰属先を
お金で買うか、自身で頑張るかといった判断になってくる問題です。


質問の文中に「400万を私の方で入れれば、私だけでローンが組める」と
ありますが、仮に売買価格が400～500万でなされる取引であれば、
仲介手数料は20数万円といったところです。
司法書士費用もピンキリですが、探せば安いところも見つかるでしょうし、
概ね20～30万円であると思いますので、これを高いととってご自身で
やってみようと思われるか、支払う事で確実に仕事してもらうかは、
人それぞれによるかと思います。


一般的な不動産取引の話程度にはなってしまいますが、rikoi様にとって
ベストな判断に役立つアドバイスとなれば幸いです。

以上、ご参考になりましたでしょうか。
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

rikoiさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャルプランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『業者に入っていただくほか、ないのでしょうか。』
につきまして、

売買契約そのものは当事者間で行うことは十分に可能です。
例えば、伊東屋などの文具店に行けば、日本法令などの書式が売られていますので、売り主、買い主の名義を記入したり、売買代金を記入すれば、契約書は簡単に作成できます。

ただし、金融機関からおかねを借りると言うことでしたら、借り入れ金額につきましては、抵当権の設定を融資先の金融機関から求められます。
抵当権の設定や元旦那さんから今の旦那さんに所有権を移転登記する場合には、司法書士に依頼することになりますので、融資先の金融機関から紹介をしてもらうようにしてください。
この分の費用はかかってしまいます。

尚、公証人役場にいって、売買契約書を公正証書にする必要性はあまりないかも知れません。

無事、契約が出来るように頑張ってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄