井戸の設備に関する瑕疵担保責任の所在について

住宅・不動産住宅・不動産トラブル 2015/06/01 17:20

昨年投資用の集合住宅を購入しました。
購入時に上水で井戸水を使っていることは売主から聞いていました。
先日共用部のメンテナンス中に井戸水野貯水タンクから漏水していることが発覚しました。設備会社の方からはタンクから漏水しているので井戸水を汲み上げるポンプも交換の必要があるかもしれないと言われました。

瑕疵担保責任の期間までまだ1年近くあるので売主に井戸の設備の修理を依頼したのですが、瑕疵担保責任にはあたらない（根拠は？）という回答でした。
都の不動産相談係にも相談したのですが、契約上消費者に不利な特約はついていないこと（瑕疵の範囲が限定されていない、期間も2年となっている）。瑕疵の範囲は当事者同士で話し合い、埒が明かなければ弁護士に相談するよう打診されました。
はっきり言って不動産相談係としての見解は述べたくないという印象を受けました。

金額に関しては貯水タンクのみであれば40万程度、ポンプごと交換して140万程度です。

この場合、売主が瑕疵に対しての責任がないと言いはった場合、訴訟をするしかないと思いますが費用含めての見解をお聞きできれば幸いです。

hashikoteさん（東京都 / 男性 / 45歳）

回答：1件

専門家

藤森哲也
不動産コンサルタント

設備の瑕疵担保責任について

2018/01/13 16:01 詳細リンク

Hashikote様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
不動産相談係としての見解は述べたくないという印象があったとのことですが、
設備の不具合に関しては、それが瑕疵なのか経年劣化なのか見解が難しいです。

ご質問いただきました件ですが、新築でなく中古物件としての一般的と思われる
見解について幾つか説明させて頂きます。

まず、瑕疵としての売主責任は瑕疵を使用できるように修繕すれば足りますので、
新しいものに交換する必要はないという見解があります。
売主は中古品へ交換するか、相当額の支払いで責任を履行したということです。
井戸の設備ではありませんが、新品への交換費用の請求に対し、中古品の金額に
減額された裁判例があります。

仮に古い設備で部品がなく、設備の修理ができないような場合で、交換するしか
ない場合でも、この見解は変わらなかったと記憶しております。

また、こういった設備での裁判は、引渡された直後にも関わらず、設備が使えない
といった際に起こりがちです。
漏水が何時からなのか証明できない場合、瑕疵ではなく単なる経年劣化とされる
可能性もございます。
築年数がある程度経っている場合、設備もそれなりに古いことが多く、経年劣化を
瑕疵とはできないという見解です。
メンテナンス時までの数ヶ月間稼動していることから、古い設備なりにあるべき
品質・性能を有している可能性があります。

瑕疵として請求が認められる際は、中古品としてのタンク・ポンプの金額、
もしくは最低限の補修費用、または裏付けのある漏水による損害額といった
範囲になるのではないかと思います。

どのような請求が出来るかについては細かい状況次第によりますし、
裁判となれば証拠や言質の収集など事前準備にも影響されます。
また、弁護士等の専門家にも不動産関係の紛争に強いかどうか関係してきます。
そういった不動産に強い法律家に、正確な状況を伝えた上で、請求に必要な
証明や言質または問題点が分れば、事前に準備したり対策ができますから、
動く順序が重要になってくると思われます。
在り来たりなアドバイスではありますが、お役立て頂ければ幸いです。
以上、ご参考になりましたでしょうか。

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