ローン残高有りの住み替え

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

家は楽しく豊かに暮らすための一つの道具です。よって、手狭になり、快適に暮らせなくなっているのであれば住宅の買換えの検討はすべきでしょう。

そこで、住宅を買換えたあとも経済的に問題ないかをチェックしなくてはなりません。
まず住宅ローン残高に対して、査定額が3100万円ということは不動産会社の仲介手数料などを考えると手元には現金は残らないですね。その状況で次の家を購入するときに自己資金はどのくらい用意できるのでしょうか。また、現状の家計の収支状況、または今後の家計の収支予想はどんな感じなのでしょうか。そのあたりを検討してみてください。
次に組む住宅ローンを変動金利にするか、固定金利にするかの検討も重要になってきます。
上記のことを考慮して総合的に検討してみないと無謀かどうかの判断は難しいのですが、一般的な話として次に購入する住宅の自己資金（諸費用込み）を2割以上用意できないのであれば無謀かもしれません。

もし、本気で購入を考えているのであれば、一度当社、またはお近くのファイナンシャルプラナー（上級資格CFP保持者）に有料でご相談されることをおすすめいたします。

ご質問の内容を拝見する限り、資金的にはすばらしいお買い替え計画だと思います。

3人目のお子様がお生まれになったばかりということであれば、子育て期間があと短くとも15～20年くらいは続くでしょうから、今のお住まいの広さに対するご不満を解消されるタイミングとして現時点でのお買い替えは良いのタイミングではないでしょうか。

築6年の一戸建でローン残債3,000万円ということは、購入当初に組まれた住宅ローンの借入額は3,500万円弱だったのでしょうか。
（期間35年、金利2％くらいで想定しています。）

買い替え先の物件価格は2,800万円とのことで、ある程度自己資金も入れられるのであれば、新規の住宅ローンは以前のものと比べてかなり借入額が抑えられるでしょうし、現在は金利も6年前に比べてかなり優遇金利の幅が大きくなっておりますので、毎月の支払コストを抑えるという点でも良い選択だとは思います。

ただし、問題となるのは売却と購入のタイミングを合わせるのが難しい点です。

新築一戸建ての購入をお考えとのことですが、新築一戸建ての売主業者さんは新築マンションなどと異なり中小の業者さんが多く、現在のお住まいの売却を前提とした「買い替え特約付の購入契約」に応じてもらえない場合が多くなります。

実際に現在のお住まいが売却できてからでないと新築一戸建ての購入契約が出来ないとなると、まずは売却活動からスタートして…となりますが、販売開始から成約までにどれくらい期間が掛かるかも分かりませんし、実際に査定金額の3,100万円で売却出来るかどうかも分かりません。

うまく3,100万円で売却出来たとしても、そのときに購入希望の新築一戸建てが既に売れてしまっていたらお買い替え計画が成り立たない、という事態にもなってしまいます。

金融機関によっては、現在のお住まいの住宅ローンは売却により完済することを前提で新規の住宅ローンに応じてくれるところもありますが、二重のローンが発生するリスクがあったり、そもそもの融資審査条件が厳しかったり…とそれなりにハードルは高いです。

この辺りはお買い替え取引に慣れた不動産仲介業者のアドバイスをしっかり聞かれたほうが良いでしょう。

なお、現在のご自宅をご売却される際にも、売却時の仲介手数料（3,100万円で成約の場合、一般的には107万円弱）、その他にも既存のローンの抵当権の抹消費用が2～3万円発生しますので、その辺りの費用も考慮される必要があります。

「ひめめ」様のお住み替え計画がスムーズに進むことをお祈り申し上げます。



株式会社リード
中石 輝
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