不動産を売却するか賃貸にするか

不動産コンサルタントの野口です。

ご購入後、まだ1年未満のマンションを、ご家庭の事情で大阪に転居のため、賃貸にするか、売却するか、資金の面を含めてについて、具体的な詳細がわかりませんが、判る範囲で述べます。

都内で２LDKであれば、50平米以上あり、価格も新築ですと、4,000万円以上したものと思いますが、これを賃貸として貸し出すことは、それ程困難ではありません。この場合、現在住宅ローンを組んで、金融機関より融資を受けておられる場合、現状の住宅ローンを継続していくことになりますが、融資銀行に「やむ得ず転職、転勤など」によるものとして「通知する」する義務があります。

住宅ローンは、他のローンと比して、政策的に金利が低く抑えています。ローン契約書（金銭消費契約書）に重要事項の通知義務が記されている筈です。

転居先の、大阪で住宅ローンを組みたい等を現ローン会社に伝えれば、現ローンの継続はできません。売却して、全額返済を求められるか、賃貸ローン扱いとして、投資ローン金利の高い金利(2.5％～）に変更を求められるでしょう。

現在の、住宅ローン支払い条件が判りませんが、ローンの月々の支払いと管理費等の支払い合計と賃貸した場合の、賃料収入がどれ程になるか、差引キャシュがどうなるか試算する必要があります。

この場合、大きくローン支払い等が大きければ、毎月補てんをする必要があります。

不動産会社に見積もり査定で、「マイナス200万円」とは、売却価格とローン残高の差額の事を述べられているのでしょうが、マンション立地や、条件により、賃料や売買価格がドンドン下落していき、売却価格とローン残高との乖離が広がる可能性を秘めています。

東京で住宅ローンを継続し、賃貸に出したまま、大阪で、住宅ローン（2重ローン）は組めません。
住宅ローンの申し込み時に、告知義務がありますから。

不動産業者の査定も種種あり、甘くなりがちです。客観的な観点から、査定、ローン、資金等を具体的にアドバイスを受け、大きい金額ですから、誤りのないよう対処されるようお勧めします。

はじめまして、株式会社アレップス 開発事業部の斎賀と申します。
弊社は今年で創業３４年の不動産管理会社で、「タウンハウジング」という仲介の募集店舗を首都圏で６０店舗展開しております。

分譲マンションを賃貸に出される場合、通常のアパートや賃貸マンションと大きな違いがあります。
例えば、分譲マンションには「管理組合」があるため、様々な書類の提出が必要となりますし、駐車場の手続きやリフォームの申請・引越日時の事前連絡など、注意しなければならない点がたくさんあります。
他にも、分譲マンションには「管理規約・使用細則」があり、賃貸の入居者にも規則を守って頂くよう、承継しなければなりませんので、入居者の説明はかなり細かく行う必要があります。
また、「区分所有者」が自ら居住されているお部屋が多いため、近隣の住民の方に迷惑を及ぼさないしっかりした入居者へお部屋を貸さなければなりません。そのためには入居審査を厳しくする必要もございます。

この他にも細かい違いはございますが、逆にいえばこれらの事をしっかりとサポートできる管理会社であれば全く問題はないかと思います。

弊社では、通常のアパート・マンションの管理だけでなく分譲マンションの管理にも専門のスタッフを配置しておりますので、分譲マンション賃貸取引のプロが、対応させていただきますので、まずは建物の詳細をいただけましたら想定賃料とローンに対する収支の計算もさせていただきますので、お気軽にお申し付けいただければと思います。