中古アパート併用住宅の購入について

不動産投資アドバイザーをしているＦＰ 野口です。

910ta28様の状況と思いは良く判りました。
先ず、物件ですが住居併用の1棟アパートですが、木造アパートで築26年では筑後大きい改装でもない限り、「耐用年数に来ている」と判断されます。（税法上の耐用年数は22年）従って、住宅ローン（住居併用の）として応じる金融機関は無いでしょう。

更に、住宅ローン以外で「アパートローン」も借り入れ額や年数にもよりますが、新築アパートローン金利が3.3%前後とすれば、1%以上高く4.5%以上の金利になるのではないかと想像します。此れでは恐らく事業にもならないでしょう。

910ta28様が既にこのアパートを担保に住宅ローン並みに借りれる交渉が出来ていれば別問題ですが。
例えば、この建物を解体し、新築のアパート兼住宅を建設する計画であれば、

土地評価額＋解体費用＋立ち退き費用＋新築費用＝所要資金ー自己資金＝借り入れ額

となります。

購入費用の8,800万円は高いか、安いかは、上記の状態から判断できるでしょう。
肝要なのは、建物価値を考えず、土地の価額＝評価額が最重要です。
杉並の詳細がわかりませんので、公示価額や路線価額でお調べ下さい。
ローン融資は、金融機関の算定も同様で「土地の価額」で行うでしょう。更に土地の価額＝ローン融資額にはならず。掛目と言ってその７０％が融資額となるのが一般的です。

例えば、土地評価額が8,000万円としますと融資額は70%の5,600万円です。更に新築建物も建設費も100%でなく、７０～８０％ですから。

以上から、残念ながら910ta28様の計画実現には相当困難と思います。

アパート専業業者やハウスメーカーが盛んに「土地の有効活用－－」と言って土地オーナーに30年保証、一括借り上げなどと言って建設しています。これ等は土地の価額を考えず、建物だけですから、土地の購入をして更にローンを組んで建物まで行い、賃料から見て競争に勝てるわけがありません。

それでも現状空室で急速に増え問題化しています。マンション経営も十分御注意をしてください。

こちらを御参考にーーhttp://www.iriscon.co.jp

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、ご希望の物件ですと、今後の入居率や家賃の下落は必然的になるでしょう。
おそらく、この物件の近隣にはこうした賃貸が多くあるはずですから、状況をよく確認しておくことです。

また、すでに26年も経過している建物ですと、自宅や賃貸部もリフォームは必要になり、高い買い物になる可能性があります。
こうしたことを踏まえて判断されてはと思います。

さらに、ローンについては、賃貸部分が建物の床面積の半分以下であれば住宅ローンの取り扱いが可能な場合もあります。
ただし、借り入れ条件にはいくつかハードルはあります。


最近では、投資物件を購入していて借り入れのある方が、自宅購入をされたいとのご相談をお受けしますが、そうした方は住宅ローンの借り入れが非常に厳しいとお話しています。

「投資は事業だからそのローンは住宅ローンとは別枠で大丈夫」と、どなたからか聞かれているようですが、投資物件の購入が個人での借り入れで買っていれば、住宅ローンの審査は借り入れ総額に対しての総返済比率で審査されます。
しかも、既存の賃貸収入は所得に合算しないで金融機関は審査しているようです。

そうなると、住宅ローンを利用した自己用住宅購入はまず無理なお話になります。

ですから、まずは自己用の住宅を購入されて、資産形成の基盤がある程度できてから不動産投資などの運用を考えられることをおススメします。

下手に投資物件をいくつも購入してしまうと、最悪のシナリオは売るに売れない、入居率の悪化で家賃を下げる、でローン返済が賃料を上回り自己資金持ち出しという流れになりますのでご注意を…

以上、ご参考になれば幸いです。
詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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対象物件の詳細データは、不動産業者間の物件情報「レインズ」にて確認いたしました。

賃貸併用住宅であり、4LDKの居住部分に910ta28さんが実際にお住まいになるのであれば、恐らく一般的な住宅ローン（返済期間35年）の利用は可能でしょう。
りそな銀行、もしくは信用金庫あたりが、この種の融資は積極的かと思います。
（ご年収に対する返済比率を考慮すると、借入額可能額がショートするものと考えます。）

なお、物件の販売図面を確認すると、4LDK部分も4月19日時点で賃貸中となっていますが、こちらは現時点では退去されたのでしょうか。
現在も4LDK部分が賃貸中で、完全なオーナーチェンジ物件となるのであれば、アパートローンの利用となり、その場合には築26年も木造だと融資の利用は原則難しいでしょう。

‘割高かどうか’、となると、決して高くはないと思います。
同じ町内での直近1年間での土地の成約事例は下記の2件です。
A．198.56平方メートルの土地→＠134.85万円／坪で成約
B． 82.65平方メートルの土地→＠143.99万円／坪で成約
対象物件の売値8,800万円を土地代のみと考えたとしても坪単価は＠139.53万円となり、売値8,800万円はほぼ土地代だけということになります。

条件の良い融資付けが出来るor 現金で購入できる、という方にとっては、十分担保評価の出る物件かと思いますので、良い物件かとは思います。

ただし、この手の物件を購入される時には、「出口戦略」が非常に重要になります。
最終的に更地にして売却するという出口も考えやすい物件ですので、その点はプラスでしょう。

ただし、投資物件として考えると、利回りも期待できないですし、4LDK住戸がある分、空室リスクは高くなる、ワンルームも3点ユニットなので今後賃料の逓減が予想される…等、リスクは大きい物件かと思います。

4LDK部分にご自身が住みたい、と強く思われる物件であれば別ですが、初めての投資物件となると少し厳しいのではないでしょうか。

多少なりともご参考になれば幸です。


株式会社リード
中石 輝
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