共有物分割請求と損害弁償について

住宅・不動産住宅・不動産トラブル 2013/05/29 23:47

一戸建てがあります。土地の所有者は養父（元夫の父親、私と養子縁組をしています）です。建物は私と元夫２分の１づつ所有していました。元夫と４年前に離婚をしました。離婚原因は元夫の不倫によるものです。離婚した後も私は元夫の実家に残って義理の父親と一緒に暮らしています。元夫は離婚して間もなく再婚しました。元夫が所有していた２分の１建物の持ち分の所有権は現在の妻に譲渡されていました。3年前元夫と現在の妻が実家に帰ってきて地方から東京に戻るので住むところは共有持ち分を一緒に利用したいと言ってきましたが、私は拒みました。その場で２人を追い払いました。つい最近現在の妻から私に共有物分割請求の裁判を起こされました。相手は相手の持ち分の価額弁償（私に買い取ってもらう）を主張しています。固定資産税評価価額は800万円だったのでその半分は400万円です。裁判所は物件の時価を査定するようにと相手に求めました。その査定額は評価額よりだいぶ上回っていました。私が買い取る場合は裁判所として固定資産税評価価額で判決を出すのでしょうか？それども不動産鑑定で査定された額で判断するのでしょうか？
相手は建物2分の１の所有権があるにもかかわらず私に占有され相手が使用する権利も私に拒否されたことにより私に不当利得返還ないし損害弁償を請求すると言っています。相手の言い分は法律的に通るのでしょうか？本当にそういう請求はあるのでしょうか？土地には借地権が付いていないので、その辺は関係あるのですか？今相手は土地には触れず建物に対してのみ言ってきています。養父に元夫の現在妻に地代を請求するように言いたいのですが、効果はありますか？私にとって元夫の現在妻は他人なのになんで実家の家についていろいろ理不尽なことを要求されるのか納得できません。現在の妻は私に関係のない人ですからそんな人から請求される資格ないと思います。相手はおかしいです。この場合、裁判でどうなりますか？

補足

2013/05/30 11:57

土地の話は別として私はとっても気になるのは相手は建物2分の１の所有権があるにもかかわらず私に占有され相手が使用する権利も私に拒否されたことにより私に不当利得返還ないし損害弁償を請求すると言っています。相手の言い分は法律的に通るのでしょうか？本当にそういう請求はあるのでしょうか？相手は私に対して建物の全部を使用する権利はあるけど私は他の共有者の使用権利について拒否するのはおかしいと言っています。相手は地方から東京に戻ってきて他に住む家は所有していないので実家に共有持ち分が持っているから実家に住むのは正当な要求だと主張している。私が相手の要求を固く拒んだ結果相手は仕方なく外で賃貸アパートを借りて住んみました。相手は私に家賃に相当する金銭を損害弁償として請求すると言った。実家の家の面積は１８０平米はある、部屋の大きさからにして相手は余裕に住める大きさである。
私がやったことは本当に損害弁償されるようなことですか？私はなんで相手と一緒に住まなきゃいけないので一緒に住むつもりはないです。相手に対して憎しみしかありません。

トラブル相談さん（東京都 / 女性 / 60歳）

回答：1件

専門家

向井啓和
不動産業

共有物分割請求と損害賠償について

2013/05/30 11:18 詳細リンク

不動産売買の専門家の向井啓和です。

本来この様な回答に関しては弁護士がすべきかと思いますが、不動産評価等の点からコメントします。

まず、相手に所有権があるので彼女が訴えをする事は法律的に可能だと思います。理由としては所有権があるのに利用が制限されているという事かと思います。

私も、似たような案件として複数人が相続した土地に建物を所有している家族のケースで様々な調査をした事があります。

その際に裁判所（家庭裁判所）はなるべくなら調停で双方の言い分をまとめて、その後の裁決は双方がある程度納得が出来る落としどころを探っておりました。（和解）

今回のケースの様な場合固定資産税評価額やその他の評価額はあるでしょうが、共有物という事になりますので価値が大幅に減価されるのが通常かと思います。

そもそも仮に裁判で1000万と出たとしても、半分の所有権しかない家（しかも借地権）を誰が好き好んで競売で買うかと考えたら理解できます。わざわざトラブルに踏み込む事になりかねませんので通常は他人は買って来ません。

よって、対策の一つとしてはご自身の側も不動産鑑定士の評価を得るべきかと思います。単に、ご自身が「それは高い」と主張しても対案となる数字を提示しなければ裁判所としては相手側の主張と固定資産税評価額やその他再調達原価等などの現在利用可能の数字を基に判決を下すと思われます。

不動産鑑定士に関しては事情を説明してご紹介する事は可能です。

「今相手は土地には触れず建物に対してのみ言ってきています。養父に元夫の現在妻に地代を請求するように言いたいのですが、効果はありますか？」この部分に関しては言いたい点は分かりますがポイントからは外れると思います。

冷静に考えるべきは「如何に安く共有物を買い受けるか」に頭を切り替えるべきかと思います。

感情的になって得るものは少ないからです。（感情的になって当然の話なのは百も承知ですが…）