不動産仲介業者の重要事項説明義務について

２年前に借地として居住していた実家（約60年住んでいます）の底地の取引を仲介業者を通じて行い、その数か月後、隣地（更地）も売地になるという事だったので、同じ売主と仲介業者を通じて購入しました。

どちらの取引も仲介の持ち回りによる契約で、現況確認書で概要を説明をしてもらうだけで、現地での確認はしませんでした。売主と会ったのは、現金で購入したので、支払いの時だけでした。

但し、底地と更地の境界標だけは、現地で仲介担当者に標はここだという確認を取りました。

昨年、更地に新築を建てようと話を進めていくうちに間口測量が大幅に（約1.1ｍ）ずれていることが発覚し、調査士に正式な測量をしてもらった後に事実確認を仲介業者へおこなったところ、実は境界が実家の家屋の下（地中）にあったのに、認識に誤りがあり、境界標の位置を間違って説明してしまったと、謝罪されました。

しかし、最初に行った底地の取引は公簿売買に則り行ったので誤りはない。更地の取引で、実家の地中に境界があることから、隣地からの越境物があるという説明・記載を行わなければいけなかったという部分に関する部分のみの謝罪だそうです。

また、最近、更地の隣の月極駐車場の車止め・駐車場の塀が約70cm越境している事が分かり、その事についても問うと、車止めに関しては越境物という扱いにならないので、事前に言わなければいけない事ではない。塀に関しては、建造物であるから物と言えば物だが・・と言われただけで、うやむやにされてしまいました。

さらにその後、四角形だと思っていた更地の端の部分に垂直に細長い土地がくっついている事がわかったのですが（重要事項説明書に細長い部分も含まれた土地の形が明記されていたので、存在については忘れてしまっていただけなのかもしれませんが）その場所は明らかに隣地の家が建っている状況にあり、その事に関しての明記や説明はありませんでした。

仲介業者の明らかな調査不足だと思うのですが、説明義務とはどこまでの事をいうのでしょうか？

また、更地を購入した事はたまたまその様な形になっただけであって、当初は底地の取引の話しかなかったので、公簿売買であっても、底地の大きさが家屋が建っている場所よりも少なく、隣地に大幅に越境している状況であるという説明があって然りと思っているのですが、その部分に関しては違反事項にならないのでしょうか？