中古アパート購入を検討しています。

住宅・不動産不動産売買 2013/03/05 17:46

初めまして。不動産投資に興味があり、ご質問させて頂ければ幸いです。

今まで、投資には興味がなかったのですが、書籍を読んでいく中で不動産投資を考えるようになりました。ほしい物件は新築ですが高額なので最初はある程度都心部で利回りが良い中古物件にするしかないかというところです。
投資は初めての為、アドバイスお願いします。

■属性
勤続７年、ローンは無し。
年収税込６００万円地元：愛知県現在関西主張中
独身

■物件
1R×８戸木造１棟アパート、平成２年築２３年
土地は４４坪程度建物面積約３８坪オーナーチェンジ物件
駐車場なし
３年前に外壁塗り替え
内部は図面紛失の為詳細は不明ですが普通のワンルームとのこと
（もともとレオパレス物件）

■立地
愛知県名古屋市k守山区の物件で、名鉄瀬戸線守山駐屯地駅徒歩２分
コンビニ・病院３００ｍ以内

■家賃収入
満室時約２６万４千円/月約３１６万円/年

■購入費用
購入価格：２，２００万円

■現状の考え方
駅には近いのですが、普通電車しか停まらない為か家賃相場は低いのが不安です。
周辺１ｋｍには名古屋ドームや大型ショッピングセンターがあり４ｋｍ範囲には大学もいくつかあります。その点は良いと思ったのですが、満室の為中が見れないのと図面がないのが不安です。
年数的にも内部はクロス、キッチン廻り等は修繕しないといけないとは思います。
周辺の空室率はまだ調べれていません。
一応建築関係の仕事をしているので、建物ができる過程はわかります。
税金のことや原価償却等は詳しく勉強できてませんのでその辺も心配です。
うまくいけば３年後くらいには担保に２件目とかも考えていますがどうでしょうか？

アドバイスお願いします。

補足

2013/03/06 08:55

表面利回り：14.4

頭金1000万円

タケウチさん（愛知県 / 男性 / 29歳）

回答：1件

専門家

向井啓和
不動産業

不動産投資の質問に「みなとアセットの向井啓和」が答えます。

2013/03/05 20:46 詳細リンク

: (5.0)

結論から言いますと、不動産投資の一棟目でこの様な物件は避けるべきかと思います。

と言うよりは、恐らく銀行融資が付かないと思います。

まず、耐用年数をほぼ経過した木造住宅については土地値でしか評価されないのが通常です。また、この物件の好ましくない点は一部屋当たりの家賃が安すぎる点です。

一部屋当たり３万ちょっとと言う状態で考えますと、修繕費のコスト負担率が高すぎます。

と言うのは例えば、エアコンが壊れた場合、６万は掛かるでしょう。給湯器も１０万等かかります。つまり、エアコンで家賃の２カ月、給湯器で３カ月消える事になります。

幾ら見かけの利回りが良くても実質利回りは相当低下するのがこのような物件です。一方、家賃が６万円位の物件であればコスト負担もその約半分で済みます。

一方、家賃３万の部屋だからお湯が出なくて良いというわけにはいかず、設備は整えなければなりません。

正直私は名古屋の場所に関してはコメント出来ませんが、単にほぼ全国一律掛かるコストを思い浮かべただけでも厳しいと思います。

このような物件はどちらかと言えば将来自宅を新築する位のつもりで土地としてみるかだけです。もし、二棟目等を狙うのであれば避けるべき物件です。（建物の担保価値はゼロです。）

補足

「向井啓和ブログ」をコピペしてグーグル検索してみて下さい。不動産投資等に関して色々書いています。

ご参考まで

コスト

銀行融資

修繕費

不動産投資

担保

評価・お礼

タケウチさん

2013/03/06 08:27

アドバイスありがとうございます。

初めてということもあり、中古不動産投資に漠然とした不安がありましたが、銀行融資の判断基準や家賃に対する改修費の考え方など、とても参考になり冷静になることができました。

満室、利回りに踊らされて内部も劣化具合もわからぬまま購入することは、冷静に考えたら
非常に危険ですね。

初心者に親切、丁寧なアドバイスありがとうございます。