連帯保証人が本人に変わって契約解除できますか？

住宅・不動産住宅賃貸 2012/04/21 21:55

現在、弟と連絡が取れない状況が続いており
心配になり賃貸借しているマンションに不動産屋さんの営業の人と
部屋を開けてみたら、ゴミ屋敷になっており
居住している気配もなく、散々な状態でした。
弟は猫を飼っていて、住んではいないが
猫がまだ生きていたので餌はやりに来てるんだろうと思います。
職場も変え何をしているのかもわかりません。
携帯に連絡しても一切でないので、どうたらいいものかと頭を悩ませてます。
また猫を飼っているので壁紙や糞尿やらでリフォームに相当なお金が
かかるだろうことは容易に想定できるような状況です。
ただ、弟本人は家賃を毎月遅れながらでも支払っているようなのです。
連帯保証人の私としては、今すぐにも賃貸借契約を解除したいのですが
弟の承諾なしに賃貸借契約を解除することはいかなる理由があっても
不可能なのでしょうか？
また、連帯保証契約の解除も不可能なのでしょうか？

コムさん（和歌山県 / 男性 / 32歳）

回答：1件

藤原鉄平
不動産コンサルタント

連帯保証人の契約解除につきまして

2012/04/23 16:32 詳細リンク

: (5.0)

初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

以下、参考として回答させていただきます。

【ご質問の件につきまして】

＞弟の承諾なしに賃貸借契約を解除すること…（中略）…でしょうか？

⇒契約書の条項や特約文言に連帯保証人の解除に関する規定がない限り、連帯保証人からの契約解除は無理だと存じます。

『いかなる理由』…と申されますと、大変回答に苦しみますが、今回のご質問者様のケースを前提といたしますと、やはり契約の解除は難しいと考えます。

＞連帯保証契約の解除も不可能なのでしょうか？

⇒残念ながら、不可能です。

【解決に向けた方策】

賃貸借契約書の内容が、わかりかねますので、はっきりとは言えませんが、今回、弟様のお部屋がゴミ屋敷と化していることから考えますと、捉え方によっては、使用に際しての義務に違反（用法義務違反）しているとも考えられます。（ペットの飼育が禁じられているのであれば、当該義務に違反している可能性があるかとも…。）

したがって、賃貸借建物の用法義務違反を理由に、賃貸人（大家さん）から契約解除をしてもらう方法が、今のところ、考えられます。

ただし、賃貸借契約書の内容からして、現在の使用状況が、用法義務違反に当たらないのであれば、賃貸人（大家さん）から、契約の解除を行うのは難しいと思われます。

よって、この場合には、最終的には、賃貸借契約の更新時まで待つ必要があるかと考えます。

具体的には、次回の賃貸借契約更新時に、ご質問者様側から、連帯保証人としてから外れる旨を、正式な書面（※内容証明郵便など）をもって、賃貸人側に意思表示を伝えれば、よろしいかと思います。

（※連帯保証人が立たず、更新料が見込めず、また、更新に関する書面を交わさない中では、賃貸人側としましては、更新を行う可能性は低いと考えられるためです。更新に際しての条件等は、不動産会社にご確認ください。ただし、仮に法定更新がなされて、ご質問様が連帯保証人の地位を免れることができたとしても、既に現在、損害として発生してしまっている原状回復義務に関しては、連帯保証人の義務からは免れることはできないとも考えられます。）

補足

【総括】

＞リフォームに相当なお金がかかるだろうことは容易に想定できるような状況

…ですが、恐らく今すぐに契約が解除でき、リフォームをしたとしても、また次回の更新時に契約が解除されて、リフォームをしたとしても、原状回復費用は、さほど変わらないのではないかとも思われます。

したがいまして、今の段階から、リフォームに関しての資金的なご準備（積立）をされておく必要があるかと存じます。

弟様と連絡が取れない状況の中で、辛いお気持ちかと思いますが、不動産会社と綿密な打ち合わせの上、進めてください。

良い解決方法が提示できませんでしたが、何卒参考として捉えていただければと思います。

不動産コンサルタント藤原鉄平

連帯保証人

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評価・お礼

コムさん

2012/04/24 12:10

貴重なご意見ありがとうございます。
大家さんとの直接交渉で
近隣住民にも匂いなどで迷惑がかかるだろうということと
弟の長期不在を理由に強制退去という形で契約を解除することができました。
リフォームの問題なんですが
敷金50万のうち10万を返却と契約書には書いているのですが
残りの40万はハウスクリーニングに充ててもらえると考えてもよろしいのですか？
それと仲介業者さんの紹介の業者にリフォームをやってもらうのは
やはり値段は相場より高いのですか？
質問ばかりですいませんが
何とぞよろしくお願いいたします。

藤原鉄平

2012/04/24 13:38

ご評価いただき、ありがとうございました。

無事に契約解除ができて良かったですね。

以下、再度、ご質問をいただきました件です。

＞敷金50万のうち10万を…（中略）…と考えてもよろしいのですか？

⇒これは、敷引き契約かと存じます。

国土交通省のガイドラインに従えば、敷引きされた金額の中には、通常損耗費やハウスクリーニング代が、入っております。http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifuku.htm

よって、普通に使用した場合の損耗部分につきましては、借主側（連帯保証人側）は、負担を負わなくて良いのが原則です。

しかしながら、弟様のケースの場合、お部屋が、ゴミ屋敷と化し、猫を飼っていらっしゃいますので、この点におきましては、賃借人側に、少なからず、過失、善管注意義務違反があると考えられます。

残念ながら、ペットのオシッコは、壁自体に匂いが染みつきますので、通常のクリーニング代でおさめるのは、かなり難しいように思えます。

したがって、原状回復義務の一環として、少なからず、賃借人側の費用負担が、発生する可能性が高いと思われます。

契約書の内容等わかりませんので、大変恐れ入りますが、具体的な詳細につきましては、不動産会社及び家主様とお話し合いの上、負担の割合を取り決め及びご確認いただければと存じます。

＞仲介業者さんの紹介の業者にリフォーム…（中略）…ですか？

⇒仲介業者さんの紹介業者のほうが、一般的には、安くすむ可能性が高いと思われます。（※定期的にリフォームを発注しているためです。）もちろん、リフォームを機に、ぼったくりをするような不動産会社も中にはありますので、金額の確認には注意が必要ですが…。

【補足】

弟様の御荷物を処分される際には、後々、弟様と揉めないように、十分ご注意ください。

なお、今回、退去に関してかかった費用につきましては、弟様に責任がありますので、連帯保証人側の求償権の行使の一環として、請求することが可能かと思います。

【総括】

ごみ処分やらで、いろいろと出費がかさむと思われますが、大家さんとスムーズなお話し合いの上で、退去手続きを進めていただきたいと思います。

ご評価いただき、ありがとうございました。

不動産コンサルタント藤原鉄平

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