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対象：不動産売買
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回答数： 2件
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不動産会社の新聞広告で１件１９５０万円の新築ワンルームマンションをローンで購入勧められております。
私的年金になる、節税になる、団信が生命保険代わりになるとのこと。物件は神奈川県の武蔵小杉駅より徒歩４分と立地がよく、鉄筋コンクリートＲＣ造り（平成２４年３月発売）、部屋は１Ｋ約２０平米です。
サブリース契約で修繕積立金引いた家賃は約７０６００円/月、ローン返済は
８２５８１円/月で、持ち出しは１１９８１円です。法人契約の客付けも住んでいるそうです。
ただし、表面利回りは４．３４％と少ないです。ローンもノンバンクで２．２２５％の変動でこの先インフレで金利上昇した際は不安です。
一般的に投資に向かない新築ワンルームマンションといわれていますが、投資すべきか見送るべきかアドバイスお願い致します。
鶴太郎さん （ 埼玉県 / 男性 / 52歳 ）
回答：3件
専門家ワンルーム投資
アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。
ご質問の件ですが、不動産投資は初年度が一番もうかると言われていますが、最初から持ちだし資金が発生するものはおやめになるべきかと思います。
新築ワンルームは概ね購入後に２割程度価格が落ち、その後も年々売却価格が下がることは踏まえて判断する必要があります。
売る側は利回り、年金、節税などいいことしか言わないので、ことの本質をよく見極める必要があります。
無理な借入で購入しても、購入した金額以上に売れる場合は非常に少ないということはご理解されるべきです。
投資や運用はある意味ギャンブルと同じ。
儲かるももうからないのも、五分五分と考えるべきかと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。
アネシスプランニング
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評価・お礼
鶴太郎さん
2012/03/26 23:34「初年度から持ち出しあるならお止めになるべき」と切れ味よく判断いただきました。やめる決心がつきました。有難うございます。
寺岡 孝
2012/03/27 01:02この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。
手持ち資金や他の金融商品をお持ちで、そこそこ資金に余裕があれば万一の際に補てんは効きますが、オールローンで資金調達という場合には慎重な判断が必要でしょうね。
以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。
回答専門家
- 寺岡 孝
- （東京都 / お金と住まいの専門家）
- アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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専門家長期に亘る、リスクを覚悟して
竜太郎様の御検討されている新築のワンルームマンションを具体的に述べて頂いているので、ほぼ売出している会社も物件も、私は把握できています。
従って、誠に申し訳ないのですが、私は具体的に投資を薦めるべきか、中止すべきかをこの紙面で述べることは、営業推進になったり、営業妨害になったりし、関係者や他のご検討者にご迷惑をかける恐れが多いのです。ですから具体性は欠けますが一般的な心得についてだけ述べさせていただきます。
マンション投資は、短期の節税やリターンを狙った場合は、殆んど成功していません。諸費用などを含め自己資金が少なく、ローンを組んだ場合はオーバーローンの状態（物件価額よりローン元金残高が上回る事）になり、数年後に売却しようにも多くの補填金額が必要になるリスクがあります。
賃料は、デフレの遅行指数とも言われ、近年下落が続いいます。更に、賃料は物件の減価ほどではなのですが、10年間で10%以上下がるというリスクをお考えください。（保証は当初賃料を10年以上保証しないでしょう）
いつまで持出しが続くのか判りませんが、ローンが25年程度ですと変動利息でこれより利率は下がりずらい、逆にUPもリスクとして考える必要有ります。（「利息が上がれば家賃も上がる」といきますかね）
肝要なのは、幾らの自己資金かわかりませんが、現状の価額水準が継続してとして、税還付も含めた「長期に亘るキャシュフロー」がどのようになるかのリスクを織り込み計算してみることです。
もう1点は、いつ売却処分するかの「出口戦略」が必要です。15年後、35年後など幾つかの切り口で上記のキャシュフローと併せた方策を事前に作成しましょう。
何れも、竜太郎様にとっては大きい投資でしょうから、専門家に御相談される事をお勧めいたします。
よろしければ、具体的には、http://www.iriscon.co.jp よりどうぞ。
評価・お礼
鶴太郎さん
2012/03/26 23:36いろいろなリスクをわかりやすく教えていただきました。
やめる決心がつきました。有難うございました。
回答専門家
- 野口 豊一
- （神奈川県 / 不動産コンサルタント、FP）
- 代表取締役
不動産の売買、投資をFPの視点よりコンサルタント
独立系のＦＰ、不動産業者とは一線を画し常に第３者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。
渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー
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新築ワンルームマンション投資について
鶴太郎さんへ
はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。
『一般的に投資に向かない新築ワンルームマンションといわれていますが、
投資すべきか見送るべきかアドバイスお願いいたします。』
につきまして、
住宅ローン相談を行っていると、
年間をとおして何件かは、鶴太郎さんと同様にワンルームマンション投資に関するご相談を受けます。
マンション業者の方は別言い方をして、
ワンルームマンションのメリットを強調していると思われますが、
まず、あくまでも投資となりますので、
初めから毎月赤字になってしまっては、
投資とい言い難いものとなります。
まして、５２歳からローンを組んでしまった場合、
定年を迎えてからもローンが残ってしまうことになりますので、
老後の資金計画にも大きく影響を及ぼす可能性があります。
老後に向けた資産形成などにつきましては、
ワンルームマンション投資以外にも手段はありますので、
ファイナンシャル・プランナーなど専門家に、
ご相談していただくことをお勧めします。
以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/
評価・お礼
鶴太郎さん
2012/03/26 23:39５２歳からのローン返済に無理がある、定年後も残債があり老後の資金計画に大変・・・
なるほど、大変なことに気が付かせていただきました。有難うございました。
渡辺 行雄
2012/03/27 09:31鶴太郎さんへ
お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。
これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたら、ご相談ください。
リアルビジョン 渡辺行雄
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