中古住宅売買契約について

平清盛さん
こんにちは。
不動産クリニックの鈴木豪一郎です。
選択肢としては以下の３つです。

1.購入しない
2.価格を元に戻す代わりに瑕疵担保を付けてもらう
3.瑕疵担保免責のまま買い受ける

しかし、瑕疵も怖いのでしょうが、値段が上がるのもイヤということですよね。

それであれば、対策としては
購入前に物件をなるべく細かく調査することです。

瑕疵というのは大別すると以下の3つがあります。

Ａ物理的瑕疵（建物や土地の物理的な損傷故障）
対策：建築士などを伴って物理的瑕疵がないかどうかなるべく細かく調査する。

Ｂ心理的瑕疵（迷惑近隣住人や自殺他殺・反社会勢力の存在など）
対策：近隣に聞き込みをする

Ｃ法律的瑕疵
対策：権利関係や建築基準法上問題がないか調べる。
権利関係においては司法書士（登記依頼する前提なら無料で見てくれると思います）
建築基準法については建築士に調査依頼（リフォームする前提なら無料または安価に協力してくれると思います）

以上のような事を施せば、瑕疵不担保でも安心感が増すと思います。
但し、建物の瑕疵については、非破壊での目視に限定されるので
100％は判明しません。



【不動産クリニック】
株式会社常盤不動産
東京都大田区池上6-1-3
TEL03-6410-3630

鈴木豪一郎


ワタシ×プロのチカラ
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中古物件売買の「瑕疵の責任および瑕疵による解除」の場合、一般的には下記のような条文で契約が取り交わされるケースが多いです。
（以下は、大手仲介者が加入している（社）不動産流通経営協会の契約書雛形抜粋です。）

（瑕疵の責任）
１．売主は買主に対し、土地の隠れたる瑕疵及び次の建物の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。
（１）雨漏り
（２）シロアリの害
（３）建物の構造上主要な部位の木部の腐食
（４）給配水管（敷地内埋設給配水管を含む。）の故障
なお、買主は売主に対し、対象不動産について、前記瑕疵を発見したとき、速やかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立会う機会を与えなければなりません。
２．売主は買主に対し、前項の瑕疵について、引渡完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものに限り、責任を負います。なお、責任の内容は修復に限るものとし、買主は売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求をすることはできません。
３．買主は売主に対し、第１項の土地の隠れたる瑕疵により、売買契約を締結した目的が達せられないとき、引渡完了日から3ヶ月以内に限り、売買契約を解除することができます。 以上

瑕疵担保責任といっても、売主の負う責任の範囲を限定し、免責事項まで細かく書面で取り決めておく、という傾向になってきています。

このような取り決めを個人間で行うことが難しいため、我々のような仲介会社が取引に介在することになる訳です。

なお、今回は現金取引なのでしょうか。
住宅ローンを利用される際には、金融機関から「仲介業者を入れて、重要事項説明書と契約書を融資申込時に提出してください。」という話になると思います。

ただし、売主が個人の方で、個人間売買を行われるのであれば、売主の瑕疵の責任を免責にすることは良くありますし、建物の築年数が古い物件であれば、瑕疵担保免責のケースのほうが多いかもしれません。

相対取引の契約条件は、売主と買主との折り合いがつくかどうか、が最大のポイントですが、ご不安があるようであれば、仲介業者・不動産コンサルタント等の専門家に一度ご相談されることも必要かと思います。

以上、多少なりともご参考になれば幸です。


株式会社リード
中石 輝