新築マンションの購入と自宅マンションの貸出ｏｒ売却

おはようございます。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

賃貸にするのか、売却するかについてですが、
まず賃貸の場合に利益がどのくらいでてくるかを検討し、売却した場合の約300万円（仲介手数料も加味するように）の利益と比較して考えてください。

住宅ローンの支払10万円
賃貸予想金額15万円
差額5万円ですが、そこから固定資産税、管理費・修繕積立金、クロス、設備機器などの修繕費などを考え利益がどのくらい残るのかを考えてください。また、現状借入れしているところがフラット３５であれば、団体信用生命保険料も費用で発生します。

住宅ローンの審査においては売却したほうが有利でしょう。
現状の予定ですと自己資金が少ないです。物件価格の2割＋諸費用以上あることが理想です。
ただし、奥様の年収が700万円ありますので、奥様も今回住宅ローンを組むと審査は通り安いかと思います。

初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

以下、不動産取引の現場に携わる一担当者として、回答させていただければと存じます。

【新築マンションの購入】

現在の自宅マンションに関して、ご主人様が、自宅マンションに関わるローンの債務者（連帯債務者）及びその連帯保証人になっていないのであれば、新築マンションの購入は、特に問題はないかと思います。

これを前提としますと、新築マンションを購入する場合、ご主人様の単独名義で、かつ、ご主人様が主たる債務者になるかと思われます。

ただし、金融機関によっては、奥様を連帯保証人（連帯債務者）として要求するケースもあるかと思われます。この点は、奥様と十分お話し合いの上、お決めいただければと存じます。

なお、ローンを借りるに際しまして、もし仮に自宅マンションを売却しなかった場合には、自宅マンションを共同担保として保証会社から要求されることもありえます。この場合、将来的な売却を踏まえますと、売却がかなり面倒になるかと思われますので、何卒、十分ご注意くださいませ。

購入の前の段階で、ローンの事前申込を行い、ローン条件等を確認された上で、資金計画に応じた購入をご判断ください。

【現在の自宅マンションの賃貸もしくは売却】

ご質問者様がご認識されていますように、賃貸事業には各種リスク（空室による損失・家賃滞納・事故事件等）が伴います。

また、他の専門家の方がおっしゃられていますように、厳密な損益で考えますと、利益がでませんので、賃貸事業としては、不適格のようにも思えます。

この点に関しては、自宅マンションを、賃貸事業として長期的な収支計画で考えるのであれば、むしろ売却をしたほうが、トータルコストは最小限に食い止められるのかと存じます。

しかしながら、マンションを購入するメリットには、ローンを返済することによる、貯蓄機能というものもございます。

将来的に、ローンを無事完済できた暁には、担保のない完全なる所有権が取得できますので、ローン返済による貯蓄という意味合いにおいては、素晴らしい資産を確保できることにもつながります。

賃貸を行うことで、ローン返済ができる一方で、奥様の収入の中からも、引き続き返済を行うのであれば、繰り上げ返済によって、当初よりもかなり短い期間でローン完済ができる見込みもございます。

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。
虎丸様のご質問についてですが、

思い入れのある不動産の売却であるからこそ、金銭的な損得だけで判断するのは難しいのですが、その判断には悩むところが多いですね。

自宅マンションを貸出す場合は、短期的な考えではなく長期的な視点で考える必要があります。

自宅マンションを貸出すメリット・デメリットの観点から、

メリットとして

家賃収入が得られる、資産が保有できる

デメリットとして

家賃滞納のリスク、空室のリスク、地震のリスク、値下がりのリスク、借金のリスク

などがあると思います。

今回、虎丸様の予定されているプランで私が大変気になるのが２物件所有した際の借金の総額です。２件合わせると約８０００万円のローンを利用することになります。

もしも金利が上昇した際、単純にその支払いだけでも金利３％であれば、年間２４０万円金利４％になれば３２０万円となります。

あと何年か先までならば低金利のままである確率が高いのですが、長期的な視点で考えると金利が上昇する時期が必ず到来することが予測されます。

自宅マンションの住宅ローンが完済ずみであれば、選択肢として自宅マンションを貸出す方法も有効な資産運用として考えることができますが、住宅ローンを支払いながら貸出す方法には少しリスクがあるように思われます。

さらに、実際の運用を想定した場合、

運用利回りとして

賃料１５万円×１２ヶ月－経費（管理費・固定資産税等）約４０万円＝賃料収入１４０万円

賃料収入１４０万円÷売却予想額２８００万円＝運用利回り５％

ここから住宅ローン金利分が差し引かれ、退去時の修繕費、賃貸の募集費等の経費が必要となり、さらに値下がりリスクもあります。

以上からも、その手間やリスクに対してそれに見合ったリターンが得られていないように感じます。

不動産の特徴として、すぐに現金化するのが難しいという欠点がございます。（万一何か有事が起こった際には非常に身動きが取りにくいという欠点です。)

資産配分としてその大部分を不動産に集めてしまうというリスクについても少し考慮する必要がありますね。

以上少しでも参考にしていただけるようであれば幸いです。