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対象：不動産売買
回答数： 1件
回答数： 2件
回答数： 1件
広告に出ていた中古戸建てを購入しようと思い、仲介業者に購入の意思を伝えました。ところが、売主様は９０歳程度の高齢者の方で、成年後見用診断書には、「自己の財産を管理・処分するためには援助が必要な場合がある(補助開始相当)」と書いてあるとのことで、仲介業者は「これまで売主様の子供さん(一人娘らしい)としか会ったことがないので、専属の司法書士と一緒に売主様本人に会いに行ってくる。そして有効な契約ができるかどうかを確認してくる。」とのことでした。
このようなケースで今後、より安全な契約を結ぶためにはどのような形で進めていけばいいかアドバイスをお願いします。
なお、現時点では、売主様は被補助人として登記しておられないとのことです。
補足
2011/12/19 23:54仲介業者の話によると、売主様は現時点では補助開始手続きを進める考えはないとのことです。また、契約にあたっては子供さんが何らかの形で関わりをもってくれるかもしれないとのことです。
ｈａｈａさん （ 大阪府 / 男性 / 42歳 ）
回答：2件
専門家高齢者の方との不動産取引
売主の家族構成等を確認するのがまず最重要かと思います。
土地建物の売買がなされて後でもめない事が最重要の点と思いますが、その為には法定相続人の方全員の理解の基に売買がなされる事が良いと思います。
つまり、本人は痴呆などで分けの分からない事を口走る事がある様な場合でも、周り全体が理解して対処するという状態が確認出来れば良いと思います。
（また、家族の一部の人が痴呆等を良い事に勝手な動きをしている等の状況が家族構成が分かれば把握出来ます。）
相続に絡んだ不動産の売買で、一部の相続人のみの意志で売買し、他の相続人は売却に同意していなかった等の問題が発生すると厄介ですがそれを避ける事が可能となります。
恐らく司法書士が行うでしょうが、戸籍等の確認と、実印や印鑑証明の確認、権利書が保存されているかの確認、委任状によって子供に売却を一任する旨の委任状等が必要になると思います。
たとえ法律的には買主が保護される場合でも気分が良くないと思いますし、慎重に対応される事をお勧めします。
評価・お礼
ｈａｈａさん
2014/04/13 23:12お礼が遅くなり失礼いたしました。詳しくご回答くださりありがとうございまいた。
回答専門家
- 向井 啓和
- （東京都 / 不動産業）
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
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矢崎 史生
不動産コンサルタント
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補助開始相当者との契約は、原則無効になります
はじめまして
不動産コンサルタントの矢崎史生です。
まず、売主さんが９０歳とご高齢でかつ、既に診断書（補助相当）が出ておりますので、原則としては契約を締結しても、契約自体が≪無効≫となります。
これは、意思無能力者を保護する規定であり、判例として出ております。
※大判明治38年5月11日判例
※仮にですが、ご質問者様がこの物件を購入したとします。その後、元の所有者がお亡くなりになった後に相続人の１人から「９０歳の時の売買は、診断書も出ており、無効だ」と裁判所に提訴した場合、相続人が勝訴しあなたは不動産所有権を移転しなければいけなくなる可能性もあります。
また、契約にあたっては、委任状を作成し子供さんが契約を代理するかとは思われますが、根本的に売主様（９０歳の方）の意思能力が問題になるので、委任行為自体が無効になる可能性も否定できません。
この様な場合に有効な契約を行うには、やはり補佐開始手続きを行う必要があります。
あとは、上記で不動産業向井様が仰られる様に、売主様の家族構成等をよく確認し、司法書士の先生とよく相談される事をお勧めします。
矢崎不動産オフィス株式会社
代表取締役 矢崎史生
http://shakuchi.co.jp/
評価・お礼
ｈａｈａさん
2014/04/13 23:13お礼が遅くなり失礼いたしました。詳しくご回答くださりありがとうございまいた。
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