不動産　買換え　引渡し時期について

マンションの買換えは売り先行で行われる方がリスク低いです。その為、買換え物件が見つかっても安易に契約をされるのは避けた方が宜しいと思います。


例え自分のマンションの他の部屋が幾らで売れたという情報があったとしてもそれはその部屋の話でして中古物件の場合には新築と異なり部屋の状態等で相当価格が異なります。


（新築の時は同じタイプの違う階層のマンションであれば50万、100万と階数が上がる毎に価格が上がったりしたと思いますがその様な想定をするのは危険です。但し、今回補足情報で築2年であることが分かりこの点は若干想定し易くなります。）


基本は売りを先に始める事をお勧めします。その際に理想を言えば売却の契約（それもほぼ確実にローンの仮審査が通った様な契約後）をした後に買いの契約をした方が良いです。


先に買いの契約をしてしまうとその期日までに決済をしないと違約金を求められます。特に売主（新規購入される物件の）の「他の物件の買い」と「売り」が同じ様に買換えで関わっている場合に問題です。


というのは売主も自分が買換えで買う物件が自分の物件が売れないと多くの場合に買えなくなるからです。（そして同じ様に売主から違約金を求められる可能性があるからです。）


手付金の支払いは通常は買い物件の契約日になります。


ローンの完済に関しては売却の決済が済まないと買主や買主側の金融機関から資金を得られないので、売却物件の決済時がローンの完済予定時期となります。


購入物件の残金支払の時期は売主が引渡の出来る時期になりますので、売主の都合によるところが大きくなります。


「話をスムーズに進めるため売却、購入ともに同じ不動産会社にしたほうがよい」かどうかと言うのはケースバイケースです。確かに良い担当者であればそちらの方がベストです。


ちなみにですが、部屋の物品はなるべく少なくしておく事をお勧めします。物が多いと建物が狭く感じられ売却時に高く売れませんので。

商談ごとですので、商談相手となる売主様側のご事情等が分からないと、アドバイスの難しい問題ではあります。

ご質問の内容から判断するに、購入希望物件は中古物件で、個人の方が売主となっている物件かと思います。
契約から引渡しまでの時期を3ヶ月間確保したいということであれば、売主様も現在の住まいの売買契約が完了した段階から、本格的に買い替え先を選定するのでしょう。
売主様の買い替え先物件の引渡し時期によっても、‘y0252298’さんの引渡し時期の要望である来年7月という時期を受けられるかどうか異なりますので、まずは売主様側の買い替え先物件の検討状況等をヒアリングしてみるのが一番でしょう。

個人の売主様の場合、自分の住まいを買ってくれる方が‘買主様自身も買い替えで、買主様の自宅が売却できないと、新規の購入が出来ない’という状況の方の場合には、申し込みを受け付けてもらえないケースが多くなります。

不動産業者が売主の新築マンションのような場合には、売主側が‘買主様の自宅が売れなかった時のリスク’を売主側が負い、一定期間の間にいくらで売れなければ契約を白紙解約できるという「買い替え特約（停止条件付き契約）」を盛り込んだ契約を行なってくれるケースはありますが、一般個人の売主様がこのようなリスクを負ってまで自宅売却の契約を行うというケースは稀なケースです。

特に、今回の購入希望物件の売主様は、自宅が売れてから買い換え先の物件を契約することをお考えの訳ですから、単純な売却を行う方以上に、自宅売却の契約はリスクヘッジできる内容の買主様を選びたいところでしょう。（例えば、現金購入のお客様）

購入希望物件の売主様側仲介者としても、別の仲介業者から‘y0252298’さんの商談が入った場合には、「売れてからにしてください。」となってしまう可能性が高いでしょう。（少なくとも私ならそう返答します。）

この点を考えると、購入希望物件の売主側仲介に入っている仲介業者を‘y0252298’さんも窓口とされることはメリットになるかもしれません。
その仲介業者としても、購入希望物件の売却・購入、‘y0252298’さんの購入・売却を仲介できる可能性があるわけで、それなりのインセンティブにはなるはずです。

少し複雑な内容となりましたが、多少なりともご参考になれば幸です。


株式会社リード
中石 輝