買い替えによる税金について

住宅・不動産不動産売買 2012/11/19 13:57

お世話になります。

8年前に中古戸建を3,400万円にて購入しましたが、来月中旬完成予定で新築戸建を取得予定です。
(土地決済は4月に完了し、据え置き期間の適用で、現在は金利分のみ支払っております。)

現在の住居を売却して残債(年末残高で約2,800万円)を返済するため、不動産会社にて販売活動を
行って頂いておりますが、現時点ではまだ売却が確定しておりません。

売却予定の金額としては、3,200～3,300万円台で進めていただいておりますが、

1.仮にこの金額で売却が出来た場合、売却金額－残債と計算するとプラスが出るのですが、これは
売却益(課税対象)に該当するのでしょうか。

次に、年末調整の書類を作成しているところですが、売却の話が無事にまとまり、旧宅の売買契約と
引き渡し、新居の金消契約と引っ越しが年内に完了できた場合、これまで受けてきたローン控除につ
いては今回は受けられないと認識しています。

2.変な話で恐縮ですが、可能であれば、年明けに売買契約/金消契約を行い、ローン控除を受けた方
が良いのか、あるいは今回は受けなかったとしても、税制的に不利にならない？方法があるのでしょ
うか。

お手数ですが、上記2点についてご回答頂けると非常に助かります。

宜しくお願い致します。

ざっきぃさん（東京都 / 男性 / 38歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

売却益の計算とローン控除について

2012/11/19 18:47 詳細リンク

ざっきぃ様の住宅の買換に関して、表面より判断します。

第１の売却益の出し方が、違います。買換時の債務（ローン残高）は売却益には関係ありません。
売却益（譲渡損益）＝売却額－（取得額－減価償却額累計）です。
従って、８年前の取得額（3,400万）－建物等の減価償却額累計です。
取得時の戸建ては、土地と建物等に分かれていたと思います。
その他取得費用があったと思います。売却時も付随する費用があったと思います。
従って、それほど譲渡益は発生しないのでは無いかと推測します。
建物も、構造により減価償却額が違います。

第２の、ローン控除は、１２月３１日現在の時点で判断します。
ざっきぃ様が、今度買い換えられる住宅は、土地・建物でそれぞれ幾らか土地建物規模性能等も判りませんが、又、住宅ローンを組まれるのか明解ではありません。もし、年末に住宅ローンの残高があれば適用になると思います。これには、適用条件が細かく決められており、年末調整に
間に合わなければ、翌年の確定申告ですることになるでしょう。

現在までの、ローン控除はいつからどのように受けてきたかも重要です。
又、ご自身の本年度の収入、所得等も関係してきます。

やや専門的になりますが、国税庁のHPをご参照下さい。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm
最も、どうすれば良いか、個別の件はよろしければどうぞ。
http://www.iriscon.co.jp