中古マンションの取得価額と減価償却費

不動産のFP野口です。

zumezume様の場合は、法人か、個人かで若干違いますが、個人（事業）としての不動産の投資として解釈して以下に述べます。

不動産の取得費のうち、登録免許税、司法書士費用、不動産取得税、測量費、調査費などは経費（損金）として扱うことが出来ます。（取得価額に含めても良い＝選択出来ます）但し、仲介料は取得価額に算入しなければなりません。（基本通達７－３－３の２）

zumezume様は築２３年の中古マンションを購入とのことですが、購入マンションは総額より、売り主から土地、建物、建物設備、消費税に分けて明示されるはずです。もし此がない場合は売り主に分割明細を請求して下さい。
減価償却対象額は、土地を除いた、建物、建物設備、消費税、仲介料（それぞれに案分）が対処額です。

建物は、定額法で、中古の場合は経過年数を引いた年数の２０％増しです。（耐通1－5－1～4）即ち、耐用年数３４年－経過年数２３年＝残年数１１年。 １１年×２０％＝１３．２年＝１３年が償却年数となります。

残存価額１０％を残し、１３年償却（償却率＝０．０７６）で償却します。

修繕費３０万円以上を経費で無く資本支出として償却対象とするか否かは、「その固定資産の維持管理や原状回復のために要したと認められる部分の金額は、修繕費として支出した時に損金算入が認められる」としています。従って、修繕費が耐用年数を伸ばすもの、機能のを高めるものなどは費用と認められません。

形式的には、１回１０万円未満は経費、１０～２０万未満は３年均等償却、２０万円以上は資本支出です。

以上です。ご参考になれば幸いです。詳しくは税理士さんにお聞き下さい。