家賃の値上げについて

住宅・不動産住宅賃貸 2011/04/25 17:35

現在、飲食店のテナントを賃貸で借りて営業しています。
3年前に現在のビルに移転しました。
その際、このビルのオーナーだった方と懇意にしていた事もあり
他よりもかなり安い家賃で提供して頂きました。

その代わりここに入るための改装費用はこちらで全額負担しました。
テーブル、椅子、壁、床、天井に至るまでほぼ９０％の改装をし
カウンターテーブルや業務用の棚なども設置してかなりの金額を使いました。
テーブルとかもかなりいい物を入れました。
出て行く時はほぼこのまま置いていくという事で、
家賃もその分、安くという事もありました。
カウンターテーブルや棚などは備え付けにしましたので
持ち出す事もかなり困難ですが。

1年半ほど前にこのビルのオーナーがビルを転売しました。
新しいオーナーと変わる時、管理会社から今までと同じ条件で
良いので継続営業してくださいとのことで今に至ります。

最近、このビルのテナントの家賃の見直しをしたらしく
うちだけ他のテナントより家賃が安いのでは？という話が出ているらしく
近々家賃を上げようという話が出ているそうです。
（内々で聞いた話なので確定ではないのですが・・・）

この場合、うちだけ家賃を上げるという事は普通ですか？
またその場合どのくらい上がるのでしょう。
また上がる場合はどれくらい前に言われるのでしょうか？
来月からとかいきなり言われるものでしょうか？

周りの物価の値上がりに伴い家賃が多少上がっていくのは
現実的に理解しておりますがその場合ですと他に入っているテナントも
一緒に値上がりしないと理屈に合わない気がします。

補足

2011/04/25 17:35

同じビルには色んな広さのテナントが入っていますが私が使っているところと
同等の広さのところの家賃は正確ではありませんが23~25万くらいで（こちらは居抜きです）
私が借りているところは179000円です。

借りるときは随分長い間空いていた物件でしたので全面改装および家具の備え付け等で500万近く使いました。
全部こちら側の負担という事もあり家賃もその分安めにという感じでした。

ただ、売り上げの７％ということであればここのところ不景気ではありますが
家賃はそれを下回っています。（不景気で純利益はかなり下がっているのですが・・）

HANA-HANAさん（京都府 / 女性 / 39歳）

回答：1件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

店舗賃料は、下降傾向にあります。

2011/04/25 19:50 詳細リンク

: (5.0)

不動産中心のコンサルタントの野口です。

HANA-HANA様が賃借しておられる場所やグレードがわかりませんが、この数年（４～５年間）全国的に店舗賃料は下がり傾向で、飲食店向け賃料は特に顕著です。

したがって、「周りの物価の値上がりに伴い家賃が多少上がっていくのは現実的に理解しておりますがーー」は現状は、ビル賃料（オフィス、店舗、サービス業向け）には逆で下がっています。

但し、HANA-HANA様の賃貸ビルが、特殊な条件変化で値上がりがあれば別ですが。

１、他のテナントとは、どれ程の賃料の差があるのでしょうか？
賃料は、必ずしも同一ビル同一賃料ではありません。広さ、階数、場所、保証金、権利金、償却額等のほか、「居ぬき」「スケルトン」等により異なります。従って、同様賃料より、明らかに安い(25％～）場合は徐々に縮小されていくでしょう。

２、飲食店の賃料は一般的に、売上高の7%が適正とされます。HANA-HANA様の経営努力で売上高が、年々上昇し、売上高の7%以下の賃料であれば若干の値上げも応じざるを得ないでしょう。

３、飲食店設備、内装の投資金額はどれほどであったかは判りませんが、一般的にこの費用は、賃料に影響します。居ぬきの場合は、スケルトンに比べ20%程度高くなるといわれています。使用年数、設備仕様により異なります。

４、HANA-HANA様と前オーナーとの契約事項は、次のオーナーも原則引継ぐ必要があります。賃料が、不相応に安く（30%以上）ない限り新オーナーにもこのことを伝え、急激な、急速な処置は断っても良いでしょう。

これらを勘案され、賃料抑制交渉にお役立てください。