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対象：不動産売買
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築20年、鉄骨造、地上５（５階部分はちいさめ）階建てのマンションを自宅兼貸家として購入しようと考えています。
土地のみの代金が路線価で1,090,911/,坪、近隣事情などの事例よりおおよそ151万/坪になり、35坪で＝4,680万くらいになるとのことでした。
販売価格は建物込で1億2000万で販売されていました。
建物は築20年も経っているのに、1億2000万－4,680万＝7,320万円というのは建物の値段がかなり高いと思うのですが、実際の相場はどのくないなのでしょうか？
みずたまあおいさん （ 東京都 / 女性 / 36歳 ）
回答：3件
専門家中古建物の評価について
ハッピーハウスの真山（さのやま）です。
不動産の物件価格については、個別性が高く、
実際に物件を見ないと判断は難しいものです。
土地については周辺事例等から
ある程度相場を判断することができると思います。
しかし、建物については、構造体、内装、各種設備等の仕様や
現在の状態を見ないと判断はできません。
また、築２０年ということなので、
新築から現在までのメンテナンス状況も確認する必要があります。
今回、現状の建物をそのままリフォーム等を施して使用するので、
屋上、バルコニー等の防水工事や、外階段や鉄部の塗装工事等の
外回りのメンテナンス状況をよく確認してみてください。
建物については個別性が高いのであまり参考にはなりませんが、
現在の一般的な相場では、鉄骨造のビルを建てる際に、
建物の建坪で一坪当たり７０～１２０万円くらいに
なるのが現実的なのではと思います。
今回、建物の大きさが分かりませんが、お話の内容から
おそらく１０５坪～１２５坪くらいの建物だと推測します。
土地の想定価格が正しいと仮定すると、そこから算出した
建物の価格は少し高い気がします。
ただし、あくまでもメンテナンスの状況や
使用している素材、設備等に依存するので
今回の建物について高いのか安いのかはわかりません。
また、仮に賃貸の履歴等があれば、その賃料から
収益還元的に不動産の価格を概算するケースもあります。
不動産をすべて貸した場合の総想定賃料（年額）を
想定利回りで割ってみます。
あくまでも中古の建物については、個別性が高いので、
建物の相場観に意味はありません。
ご自身の目で良く現状を確認して、
価値判断を行ってください。
少しでもお役に立てれば幸いです。
評価・お礼
みずたまあおいさん
2011/03/02 21:03回答ありがとうございます。
ど素人なのでなにも分からず困っていました。
＞建物の建坪で一坪当たり７０～１２０万円くらいに
建物の坪数とは１F～５Fの床面積を合わせて計算するものなのですか？
延床面積は87坪程です。
ちなみに土地35坪の建坪80％の容積率300％です。
設備はエレベーターもなく、内装も床や壁紙を張り替える必要があり、各部屋ユニットバス、ミニキッチンです。各フロアに３部屋あり、５階部分は一部屋です。
満室想定年額が850万円です。
個別性が高いということなのでなかなか判断が厳しいところですが、元の建物建設費など確認してよく考えてみます。
相談にのって頂きありがとうございました。
回答専門家
- 真山 英二
- （神奈川県 / 不動産コンサルタント）
- 株式会社ハッピーハウス 代表取締役
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専門家賃貸併用物件の不動産評価法
みずたまあおい様は現在賃貸併用住宅を購入ご検討との事ですが、この物件の評価は比較的難しい部類に入ります。何故ならば、通常の不動産評価（鑑定を含む）には3つの評価方法がありますが、併用と言う事でその使い分けが難しいからです。
具体的には不動産評価の方法としては原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つがあります。今回みずたまあおい様がされた評価の仕方は原価法的なアプローチになります。
しかし、収益物件等の賃貸物件に関してはどちらかと言えば家賃収入を基にした収益還元法を基に計算される事が多いのが実情です。（銀行の評価も同様です。）
但し、今回の物件の場合には賃貸併用住宅となりますので単純に収益還元法のアプローチだけでも適切に評価出来ません。
その為、賃貸部分の比率が何割程度あるのか等を基に収益還元法＋他の評価法（原価法、取引事例比較法）を使って評価すべきです。（自家使用の住居の場合には原価法や取引事例比較法が主に評価方法として使われています。）
また、特に重要と考えるのが大規模修繕の実行状況です。大規模修繕を何時、どの程度まで行っているかが非常に重要なポイントになりますので出来れば過去の修繕の実施状況に関しての情報開示を依頼してください。その上でリフォーム会社の購入後の修繕の見積もりをされる事を強くお勧めします。
弊社でも数多く賃貸併用物件を購入された方がおりますがその点は非常に注意して購入してもらいました。
補足
詳細（建物面積と自宅比率と想定家賃収入）が分かれば高い安いに関しても回答出来ると思います。
評価・お礼
みずたまあおいさん
2011/03/02 21:25回答ありがとうございました。
何もわからない状態でしたので大変たすかりました。
修繕にいくらかかるか、現実的にはいくら家賃収入が得られるのか、
いろいろ考え直してみます。
ちなみに
延床面積：87坪
想定家賃収入が850万です。ちなみに自宅部分は購入後自分で勝手にそうしようと思っているだけです。
回答専門家
- 向井 啓和
- （東京都 / 不動産業）
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談
田中 歩
宅地建物取引主任者
-
簡便法で適正値を算定しつつ、建物診断を実施しましょう
はじめまして。あゆみリアルティーサービスの田中です。
土地の評価については、地形や標準的な規模かどうか等の個別要因は別として、対象となる物件の路線価と取引事例や公示地価の路線価を比較することで、概ねの適正価格が判ります。
算式で言うと、評価額（単価）＝取引事例・公示地価の単価÷取引事例の路線価×対象地の路線価 で算出できます。
もうひとつの簡便法は、路線価を０．８で割戻す方法です。路線価はその年の１月１日時点における公示地価の８０％程度を目途に作成されるからです。
一方建物ですが、これは極めて個別性が高いため、何とも言えません。
簡便法として税務上の法定耐用年数と再調達原価（今建てるとした場合の価格）を利用して算定します。鉄骨の場合、鉄の厚みで耐用年数が１９年～３４年と大きな差が出ますので、まずはそのあたりの確認は重要でしょう。
例えば、再調達原価が40百万円、経過年数20年、耐用年数34年であれば、
40百万円 × （34 － 20）÷ 34 で残存価格がざっくりと算定できます（躯体と設備に本来は分けますが）
。
ただ、本質的には、建物診断（劣化診断）を行った上で、今後どの程度の維持・修繕・管理費用がかかるかということを調べた上で、適正な建物価格を考えていくべきと思料します。
日本では、まだ建物のコンディションを調査してから売買するという手法が住宅市場において浸透していないせいか、中古住宅の取引にはトラブルがつきものです。
是非、専門家に見てもらってから購入することをお勧めします。
株式会社あゆみリアルティーサービス
代表取締役 田中 歩
HP: http://www.ayumi-ltd.com/
Blog：http://ayumi-ltd.livedoor.biz/
Twitter：http://twitter.com/ayumiltd/
評価・お礼
みずたまあおいさん
2011/03/02 21:18相談に乗って頂きありがとうございました。
不動産のことはなにも分からなかったので助かりました。
劣化診断、補修費用などを算出し、もう一度よく考え直したいとおもいます。
（現在のポイント：1pt）
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アネシスプランニング株式会社
（お金と住まいの専門家）
