住宅ローン控除について

fukky様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご質問の件、平成２１年から平成２５年までの間に居住し、所得税の住宅ローン控除を受けた方で、所得税において控除しきれなかった金額がある場合は、翌年度の個人住民税において住宅ローン控除が適用されることになっています。

つまり、住民税からも控除を受けられるということです。

ただし、住民税から控除できるのは、前年分の所得税の課税総所得金額等の5％（最高97500円）までが上限となっています。

それから、不動産事業分の還付というのは、ワンルームマンション投資か何かで、赤字になっている分を給与所得と損益通算しているという意味だと思いますが、もしそうであれば、その赤字と給与所得を損益通算した後の所得に対して課される税額から、住宅ローン控除額を差し引くことになります。

住宅ローン控除は、所得控除ではなく、税額控除ですから、差し引く順番は、あとになるという意味です。

なお、名義や持ち分をどうするのが有利かは、今後のお二人の働き方次第ですし、そもそも、税金を節約するという、ただそれだけの理由で、物件の所有者を決めるのは、どうか、とも個人的には、思います。

それと、住宅購入のライフプランは、買ってからが始まりですから、綿密にその後の計画を立てることも大切です。

もし不動産事業のキャシュフローがプラスになっていないのであれば、それもどうするか考えた方がよいかもしれませんね。

これからの時代は、ファイナンシャル・プランニングが、かなり重要になってきますよ。

そのために、ファイナンシャル・プランナーという職業が存在しています。

以上、ご参考になれば幸いです。

不動産中心のFP野口です。

fukky様のご指摘の「1.住民税の還付」は、仕組みが違うように思います。

所得税（国税）は、月々徴収した源泉税は仮徴収的な税です。これを12月に年間の給与所得額決定に伴い、正確なその年度に税額を決定すること＝「年末調整」の形で行います。

これに対して、地方税（住民税は）前項の前年度の課税所得を基に翌年6月より各月に別れ、地方税が源泉徴収（給与より控除）されます。即ち、所得税はその年度で清算、地方税は前年の所得で決まり翌年徴収（国税の課税所得に対して10％＋均等割り）、と言う形です。

したがって、源泉税がゼロ（所得税＝０）だから、残りは地方税から還付と言う形ではないのです。本年２３年度が所得税がゼロの場合は、翌年２４年６月よりの地方税は、均等額分が4,000円のみで、他はゼロになるだけです。（地方により若干の差がありますが）地方税の還付は原則有りません。

「2.不動産事業分の還付」については、所得税等をを納めていなければ、当然地方税（住民税）の還付は有りません。


奥さんが、働いていて所得税などがあれば、不動産を共有名義にして不動産所得が夫々でマイナスであれば、夫々でローン控除が分散出来るでしょう。この場合は取得するマンションと不動産経営している不動産も共有と言うことになります。途中で共有は不動産の規模にもよりますが、夫から妻への贈与税が発生する可能性もあります。ご留意を。

お住まいの県、市町村により若干の調整がありますが、微調整です。基本は変わりません。