住宅ローンの借り換えについて

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

登記実務も担当しておりましたので、ご回答いたします。

まずフラット３５からソニー銀行に借り換える場合、当然ながらソニー銀行は
第一順位の抵当権設定を求めてきます。

この場合、借り換えの流れとして、ソニー銀行からの資金を機構に全額完済する形を取ります。
登記上は一旦フラット３５の抵当権を抹消→新規にソニー銀行の抵当権を設定という形になります。
この場合にソニー銀行が第一順位で抵当権を設定する訳ですから、当然ながら不利益を受ける
三井住友銀行の承諾書が登記上も必要になります。

フラット３５への支払いは特に必要ないものと考えられます。

借り換えの是非は金利等の詳細がないので、残念ながらわかりかねますが
ソニー銀行の借り換え費用は定額で安く、部分固定金利などリスクヘッジも可能ですね。
三井住友の変動は金額も少ないことから、残しておくのも妥当だと思います。

何かありましたら、またご相談下さいませ。


沼田 順（ＣＦＰ）

ｄｅｐｐａｒａさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

質問１について
三井銀行の住宅ローンはそのままで、フラット３５のみを借り換えることは、多くの場合、三井住友さんは抵当順位が２番目になっていると思われますので、抵当順位の関係から承諾はしてもらえないと思われます。

尚、抵当権の順位につきまして、融資先の金融機関としてはとても大事で、お金を借りている人が返済不能になって、競売にかけた場合の資金回収順位は抵当権の順番になってしまいます。

よって、住宅ローンを借り換える場合は、フラット３５と三井住友銀行分の両方を一度の行っていただく方が適切だと考えます。

質問２について
フラット３５分でかかる費用につきまして、事務手数料が数万円かかる程度で済むと思われます。

質問３について
毎月の返済額が２万円も少なくなるのでしたら、年間で２４万円、３５年返済とした場合、残り３０年ほどありますので、総返済額では７２０万円も返済額が少なくて済みます。

よって、借り換えのときにかかる諸費用を考慮しても、借り換えは行った方がよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄