費用対効果を考慮した結果です

MJM 様

初めまして、オフィス　マイ　エフ・ピー　の吉野充巨です。

ご質問にお答えします。

1)このマンションの名義を子だけに変更するにはいくらくらいの費用がかかりますか?
名義変更だけの場合には、司法書士さんにお願いすると数十万円になります。
但し、そのほかに贈与税、銀行との折衝等が必要になります。

2)名義を子だけにした場合、ローンも借り換える必要がありますか?

お父様がお支払を続けるのでしたら、借り換えの必要はありません。
が、ローンの支払分が贈与と取られ贈与税の対象になります。

また、お父様の支払をMJM 様が負担するとして、月々13万円の返済額の場合には、元利均等払い払い、固定金利3.2%として試算しますと概算で35年間の期間を必要とします。借り換えの費用、保証料、団信の費用は含んでいません。

3)この父の意向を最大限に考慮した上で、何かよい手段はないでしょうか?

お父様のご意思は大切にしなければと思いますが、現状は費用と税の負担が大きく、無理が重なるものと思われます。(銀行でのローン借り換えが断られた経緯も含め)

4)住宅ローンが終了する12年後に、お父様の年齢がが65歳以上であれば、相続時精算課税制度を選択して生前贈与を行うことが出来ます。この場合は名義の書き換えに関する費用で済みます。
但し、選択された以降、お父様の相続開始までこの制度の適用を受けることになります。
詳しくは下記を参照ください
相続時清算課税制度のあらまし
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01.htm

以上少しでも参考になればと考えお答えいたしました。