建て替えの建築確認申請について

bit24355593様
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
隣地の意思ひとつで建築が頓挫してしまう状況に、ストレスのかかる日々を
お過ごしと察します。
ご質問いただきました件ですが、建築のプロという訳ではありませんので、
参考になればということでアドバイス致します。

ひとつ考えられる方法に、建築確認申請の敷地とする範囲から、境界塀の部分を
差し引いて申請してみては如何でしょう。
例えば、間口が5メートル、奥行きが10メートルの広さ50平米の土地であれば、
境界塀の厚みセンチ部分の面積を除いて申請してみる方法です。

都内では、境界線上にまたがる位置(芯積み)で設置されていたり、隣地所有の塀が
本地に越境している場合、建築確認申請時に、その範囲を自分の土地面積として
算入してはいけないなど、行政から指導を受ける場合もあります。
つまり、建蔽率や容積率の計算をする際、計算上の土地面積が小さくなることで、
建築を許される建物のボリュームも小さくおさえられてしまうということです。

しかし、今回のケースのように本地内へ境界塀がまたがって設置されていたとしても、
その部分を除いた土地を建築敷地として申請すれば、建物のボリュームをおさえる
ことと引き換えに、境界塀の補修とは関係性がなくなる可能性があるかもしれません。

最近では、新築戸建ての建築確認申請を拝見すると、実際の土地面積より小さい
平米数で申請しているものも見かけます。
理由をたずねると、隣地の工作物が越境してる部分を除いて申請しているとか、
中にはその数センチ部分だけ分筆登記し、まったく越境や工作物のない土地の
筆(地番)を作って申請している案件もあります。

仮に、間口が5メートル×奥行きが10メートルで境界塀の厚みが10センチと
仮定しても、50平米の土地のうち49平米部分を建築敷地として申請するという
ことですので、建物ボリュームにも大きな変更は生じないかと思います。
仮に、容積率150パーセントの地域でしたら、マックスで延床面積75平米の
建築をできるところが、73.5平米までになるという程度の減少です。￥
既に建築確認申請をしていても、軽微な変更で調整できる可能性もあります。

控壁を設置する方法は確かにスペースを取りますので、お考えのプランが
境界線付近で配置されているのでしたら大幅に修正が必要となります。


行政や検査機関でも若干この辺の見解や扱いにバラつきが見えますし、
建築基準法上の規定でそれがクリアできるかどうかは明言はできませんが、
少なくても世田谷区の建築審査課で確認した際は、この方法で同様の問題は
クリアできるとの回答でした。



いづれ隣地でも建て替えがあると思いますが。その時は自己負担で是正する
ことになるでしょうし、一時的に現状をクリアする一つの可能性として
参考にして頂ければと思います。

尚、古い塀が崩れるなどして、第三者に損害を与えた場合は責任が問われます。
補修費用をbit24355593様側で負担すると話し、その理由が法律上の安全性に
伴うものと説明しても、それを拒否するのは近隣関係に不安をおぼえます。

本来、老朽化して補修が必要となった場合の修繕責任は所有者にあり、
高裁判所の見解によれば、塀の所有の帰属先は費用を負担した者です。
仮に裁判などを行えば、bit24355593様の主張は通るかもしれませんが、
単なる交渉であっても角は立てないに越したことはないと思います。

また、第三者に損害が発生したときに共有物として連帯責任の主張をさせない為や、
隣地の建替え時、補修費用が必要となった場合に費用負担を主張をさせない為に、
隣地所有の塀という言質を録っておくなど、交渉ややり取りを残しておくと賢明
かと思います。


bit24355593様の置かれた状況で、もっとも可能性と利益ある選択の
参考にして頂けたら幸いです。
以上、ご参考になりましたでしょうか。

アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/　 藤森哲也