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中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
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閲覧数順 2016年12月04日更新

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収益用の土地を探す時に土地相場と同時に家賃相場をチェックを忘れずに

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アパート経営 年金大家ノウハウ取得会

前回は、資産価値や支出額に影響する土地相場をチェックしておくことの大切さについて検討をしました。

 

そして今回は、土地相場に加えてもう一つ、家賃相場を知っておくことの大切さについてコメントします。

 

不動産経営にとって、家賃は、なくてはならない収入源です。

 

どの分野でも経営を始めるうえで、これから入ってくる金額を想定しないなんてことはあり得ません。

 

この家賃を想定するときに、重要な指標となるものがその地域の家賃相場です。

 

この家賃相場には特に注意をしなければなりません。

 

家賃相場が低い地域のケースを事例にします。

3LDKのファミリーマンションの家賃相場が10万円という地域も多くありますが、必ずしも、サラリーマンが土地を購入して不動産経営をする野に適しているとは言えないレベルと考えています。

 

ファミリー向けマンションは、投資用として所得するには取得額が高くなる傾向があるからです。

これに比べて、二人住まい向け、または単身向け賃貸物件は、たいてい取得額が低くなります。

しかし、取得額だけでなく、家賃もファミリー向け物件よりも低くなります。

 

ファミリー向け物件の家賃相場が10万であるとき、単身向け物件の家賃はこれよりもさらに低くなります。

 

3LDKの家賃相場が10万円を切る地域を、インターネットで検索してみます。

 

東京の近郊をざっと見て、松戸市、柏市、川越市、熊谷市、平塚市、厚木市などがあげられます。

 

上記の地域よりさらに外側のエリアでは、3LDKでも7万を切る家賃のところもあります。

 

このような相場の地域は、土地の価格や中古物件の販売価格もかなり低くなります。

 

そのため、一般のサラリーマンでも、または自己資金が少なくても手が出せると思われがちです。

 

しかし、その地域の家賃相場を大きく超えた家賃で、今後数十年も運営を続けることは、並大抵の努力では難しいことです。

 

さらに、これらの地域で1Kの間取りの家賃相場を見ると、3万円台という地域が多々あります。

 

3万円台となると、エアコンが壊れただけでもその補修費にも苦労します。

 

家賃相場には、その地域の環境、長年の街づくりの経緯やその地域に住んでいる人の平均所得など様々な要因によって作り上げられた結果なのです。

 

個人のオーナーがその家賃相場に立ち向かうのではなく、その家賃相場を活用しようとすることが適切です。

 

家賃相場からその地域の特性を知ることができます。

 

どこで賃貸経営を行ったほうがよいのかの選択材料となります。

 

家賃相場よりも少し高い家賃を賃貸経営実行時の選択基準として検討することで、メリットがあります。

 

それは、注目している地域の中で、少しゆとりがある属性の人たちを入居者とすることができるようになるからです。

 

また家賃相場の低い地域ではなく、できるだけ家賃相場の高い地域を目指して土地を探すことをお勧めします。

 

家賃相場が高い地域は、多くの人が住みたいと思える街です。

 

長年の歳月をかけて、街が形成され、その家賃相場が出来上がっています。

 

そして、家賃相場が高い地域で、比較的安い土地を探すというのが王道チームが目指しているということでもあります。

 

土地探しにおいては、土地相場と家賃相場の両方をチェックしてください。

 

そして、安定した成功を掴んでもらえればと思います。

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(東京都 / 不動産投資アドバイザー)
ランガルハウス株式会社 代表取締役 アパート経営アドバイザー

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アパート経営では相談が出来ることが少なく、虎の子の自己資金を使い、住宅ローン以上の融資を負い、不安が多いものです。小さな心配事を一つ一つ解決することが大事で、何事も気軽に確認し、入居者が快適に生活できるアパート経営を目指します。

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