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アメリカの家のローンと今後のマネープランについて

マネー お金と資産の運用 2010/01/13 23:52

はじめまして。
アメリカ駐在期間中(03年8月〜08年6月)に現地で家を購入しました。当初は5年以上住む予定だったため購入したのですが、諸般の事情によりやむなく帰国。いまは賃貸に出していますが、家賃収入(約20万円)に対して支出(約28万円)が上回っています。
家を売ろうにも、昨今の住宅バブルにより、購入金額より20%ほど下がってしまっており、売却額+手数料がローン残高とほぼ同額になりそうです。
子供に残してあげられるよう、このまま賃貸に出しつづ元本がなくなるまで払い続けるか(日本では一生賃貸)、頭金の1,000万円は返ってきませんが、売ってしまい、日本で家を買おうか、悩んでおります。
家族:私(40歳)、妻(38歳)、長男(2歳6ヵ月)
年収:約650万円(手取り)
預金:約700万円
年間150万円ほど貯金に回せます。
以上、よろしくお願いいたします。

Kyleさん ( 神奈川県 / 男性 / 40歳 )

回答:3件

アメリカの住宅

2010/01/14 13:37 詳細リンク
(5.0)

アメリカの住宅を購入されたのですか…1年ほど前に私もアメリカでの不動産投資を検討して実地調査を含めて色々調査しましたが、日本との大きな違いは以下に挙げられます。


1. 収益還元法で見た場合に日本のバブル崩壊時程不動産価格が下がっていない。

2. 不動産の価格や将来性が州やエリアによって異なり、一言ではアメリカの不動産を語れない。

3. 不動産投資の中心が戸建で、物件の管理が楽な日本で言うマンション等が一部都市を除いて少ない。

4. アメリカは移民政策の関係と出生率の高いヒスパニックやアジア系の増加で人口が増加するほぼ唯一の先進国である。

5. 家賃はインフレ率に応じて上昇している、もしくはその様な契約書になっているケースが多い。

6. 借入金利が高い。政策金利であるFRB連邦準備銀行(日本で言う日銀の様な存在)の誘導金利と貸出金利の差が大きい。

7. インカムゲイン投資というよりはキャピタルゲイン投資を主眼に置いて投資すべきである。

8. 為替レートが円高であり、現在日本から円をドル転して購入するには好機である。(逆にアメリカの物件を売って円転するには適した時期では無いとも言えます。)


等が挙げられます。保有されている物件の州や町がどこか、部屋数等も影響するでしょう。

ただ、上記の点を総合して言えるのは、今売却よりはもし持てるのであれば数年所有してからの売却の方が恐らく良い様な気がします。アメリカの場合経済の動きが日本ほど緩慢でないので州やエリアによっては今後比較的早い時期で上昇する可能性があるからです。

アドバイスとしては現在の円高局面を利用して円をドルに転換して期限前返済をするのも悪くないです。金利が高いアメリカの債務を減らせます。恐らく借入金利は6%前後では無いかと推測しますが。

日本での自宅の購入も売却してならば良い様に思われますが、2物件ですと若干厳しい感じはします。(いざと言うときの備えが無い怖さがあります。)

補足

そうですか。

テキサス州とかカリフォルニア州などの一部はあまり下がらなかったそうすし、確かにましな方ではないかと思います。

ちなみにLIBORはFRBの誘導金利よりも市場感応度が高いので上がるときは先行して上げていきます。

また、年後半か来年にはアメリカも利上げという話もありますので、リファイナンス等も考えて対応されたら良いかと思います。

評価・お礼

Kyleさん

向井 様

アドバイスありがとうございます。

物件の場所はサンディエゴで、2005年11月に購入、約100mm2のタウンハウス(2ベッドルーム、2バス)です。買おう決断したときには、マーケットは上がっていましたので、キャピタルゲインも期待しました。結果的には、住宅価格が上がりきる直前に買ってしまった格好です。

賃貸に出すことも考慮して良い学校区の物件にしましたが、リーマンショック以降、20%程度資産価値が下がっています。不動産屋からは「20%程度で済んでいるのでラッキーですよ」と慰められていますが・・・。

仰るとおり、利息は5.875%です。大きな失敗は、利息先払いローンにしてしまったことです(元本は10%程度支払いました)。今年の11月以降、毎年レートが変わります。ただ、いまのところはレートが非常にひくく、5.875%より低くなるのではないかと見ています(Wall Street JournalのLIBOR INDEXに2%を上乗せしたレートになる予定)。

2物件所有も考えましたが、やはりキツイです。

よく考えてみます。ありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
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吉野 充巨

吉野 充巨
ファイナンシャルプランナー

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賃貸物件の売却をご検討ください

2010/01/14 00:31 詳細リンク
(5.0)

Kyle 様

初めまして、ライフ・プランの実現と資産運用を支援するオフィス マイ エフ・ピーの吉野充巨です。

今後どの程度の期間で、住宅価格が少々するかが分かりませんが、現在の売却価格で赤字には成らないのであれば、売却することをお勧めします。

なぜならば、家賃が40ぇ上昇して漸く損失がとまります。その間月々8万円、1年では約96万円の損失が累積されます。
家賃の上昇を踏まえてもかなりの期間損失が累積されてしまい、、その損失を取り戻すにはより長期間類損を抱えたままになろうかと推察いたします。

なお、日本での住宅購入も一考を要すものと思われます。
住宅取得は家賃の前払いで、賃貸は使用都度の支払いと考えますと、住宅ローンの利子分だけ町家が不利になります。

宜しければ下記のコラムをご一読の上、住宅取得をご検討ください。

賃貸の良さと住宅ローン
http://profile.allabout.co.jp/pf/officemyfp/column/detail/17058

家を保有するコストについて(住宅の購入のプレミアムは心の満足)
http://www.officemyfp.com/fptayori0911.html

住宅取得と賃貸住宅の比較
http://www.officemyfp.com/fptayori0904.html

評価・お礼

Kyleさん

吉野 様

早々にご回答頂きありがとうございます。

アメリカ物件の売却は、赤字になるかどうかギリギリのところです。売却してしまうと、投資してしまった1,000万円がもったいないとの思いが強いこともあります。

しかしながら、吉野さん仰るとおり、損失が雪だるま式に増えていく可能性が非常に高いので、いまのうちに損失を確定させてしまうほうが良いかもしれないですね。

いまのところ、日本での住宅は会社が家賃補助してくれています(自己負担額 3万円、7年間)。転勤族でもありますので、家を買うかどうかも確かに一考の余地がありますね。

よく考えて見ます。ありがとうございました。

小林 治行

小林 治行
ファイナンシャルプランナー

- good

売却

2010/01/14 14:54 詳細リンク
(5.0)

Kyleさん、今日は。CFPの小林治行です。

昨今の経済情勢により、思い描いたライフプランが変更を余儀なくされて残念なお気持ちでしょう。

昨年10月、ファイナンシャル・プランナーの大会がアメリカの西海岸であったのですが、その基調講演で米国の公的機関の経済評論家が、アメリカの不動産価格のキャッチアップは今後10年間は無理だろうと言っておりました。
私もその様に思っています。

子息に財産を残すと言われても、アメリカに住む必要が無ければ却って「ありがた迷惑」と言われかねません。
これまでの返済金は損失となりますが、幸い売却代金とローン代金がイコールと言うことは追い金を払わなくて済みます。

この際、残念でしょうけど、清算をして、別の資産形成を心がけた方が宜しいでしょう。

小林のHP:[[http://kobayashi-am.jp/]]

評価・お礼

Kyleさん

小林 様

アドバイスありがとうございます。

あらゆるリスクを帳消しにするには、おっしゃる通り清算をしてしまったほうが良いかもしれないですね。

子供のために残そうかと考えている理由は、子供がアメリカ国籍をもっているためで、将来アメリカで留学や就職した時に、購入物件に住むか、賃貸収入で学費や現地での生活費の足しになれば良いのでは、と考えているためです。もし子供がアメリカに縁のない人生を選んだとしても、その時に売却するか、引き続き家賃収入源として残すかを、選べばよい という楽観的な考えでした。
(もちろんローン残高をすべて払いきれた場合の話ですが)

もう少し悩んでみます。ありがとうございました。

質問者

Kyleさん

リファイナンスについて

2010/01/15 20:24 固定リンク

向井 様

?早々と清算し、資産運用を仕切り直しする
?元本を払いきる覚悟をきめる
?リファイナンスで支払い総額を減らしながら、売却時期をうかがう(?も視野に入れながら)

このようなオプションを考えております。

リファイナンスについてコメント頂きました。いま調べているところなのですが、基本的にアメリカで収入がない私には厳しいようです。円建てローンを受け付けてくれる日系ローンオフィサーがおられるようで、コンタクトしようとしておりますが、物件価値の50%までしか融資できないようです(金利等の詳細はいまのところわからず)。
もし、リファイナンスを受け付けてくれそうな方をご存じでしたら、アドバイス頂ければ幸いです。

Kyleさん (神奈川県/40歳/男性)

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