はじめての不動産投資 - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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はじめての不動産投資

マネー 不動産投資・物件管理 2011/03/18 21:24

1.個人では以下の条件での物件取得、資産運用は悪くないと思い
投資を決めたのですが専門家の皆様から今後の改善点や良い運用
にしていく方策等ご意見や助言を賜りたく存じます。
2.今回のサブリース家賃は入居者9万円に対して、家賃収入がそれを
若干上回る額です。これはよいのか悪いのかどちらでしょうか。
3.また今後の資産拡大について、どのような方向性がよいでしょうか。
今回同様収支0以上の新築区分マンションか、中古や一棟もの、
それともやめた方がよいか、よい方策があればご教示下さい。
■属性
上場一部企業、勤続16年、東京23区内の社宅
年収税込800-900万円
家族:私、専業主婦、子1人
■物件
約50戸の11階建て新築区分マンション、最上階1室 1K、約26平米
■立地
鉄道最寄駅徒歩3分 東京の城南地区
■家賃収入
約9万円強/月 約108万円強/年
■購入費用
購入価格;2,100万円
初年度諸経費;0円 ※以下を含む
手数料、登記費用、団体信用生命保険料、火災保険35年・地震保険5年
■ローン
頭金300万円→借入額;1,800万円
金利2.225%(変動・35年)、返済約6.2万円/月
■管理形態(管理会社は、販売会社と同じグループ会社)
サブリース契約(35年家賃保証、2年毎見直し)
手数料+管理・修繕費で約1.5万円/月
■現状の考え方
・本物件取得の目的は、約20年後の定年後の生活費の足しにする。
生命保険対象者に万一のことがあった際、家族の生活費の足しにする。
・頭金を15%程度入れ、固定資産税(約5.7万円/年)を差引後、節税分を除く
年間収支約10万円のプラスとして運用する。
・不動産取得税や他経費は、当初数年の節税分を充て、年間プラス分は、
5年毎または10年毎の繰上返済に充てる。

ha3533さん ( 東京都 / 男性 / 40歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

2 good

マンション投資について

2011/03/19 02:44 詳細リンク
(4.0)

不動産中心のFP 野口です。

最近、マンション投資で多くの方が予定と狂ったと言って御相談に来られる方が多く有ります。
ha3533様が述べておられる投資案件は、何処かの分譲会社が営業トークで述べているものでしょう。
35年先の結果を示すことは出来ませんが、35年間のキャシュフローがどうなるかに帰結します。やはり多くのリスクを考慮してそれでも直リスク覚悟で決断すべきです。表面利回り5.1%で十分でしょうか、継続できるでしょうか。

ha3533様の選択された、物件の価額2,100万円は適正か? 家賃9万円は減価はどの程度有るのか? ローン金利変動幅をどう読めばよいのか? 分譲会社の信用度は? 修繕積立金は必要で十分か? 個別のリフォーム・修繕費の見積は?-----など等を十分検討し適正なシュミレーションをすべきと思います。

例えば、ローン金利が約1%UPしますと、キャシュは持ち出しになりかねません。具体的な状況が判りませんから、節税や年間余剰キャシュ運用もこの1~2年はha3533様が述べられているようにいくかも知れません。ha3533様は、現状が35年間継続するとの仮定の元でと思います。そんなことは有り得ないとお考えされた方が賢明です。

現に、マンション賃料は1昨年から下がり続けています。今年は昨年以上に厳しい状況です。特に、ワンルームマンションは特にデフレ基調です。今年も春終わりごろには値下げ競争を呈するでしょう。十分これらを織り込んで見てください。

詳しくは、こちらを御参考に → http://www.iriscon.co.jp

シミュレーション
マンション経営
家賃

評価・お礼

ha3533さん

2011/03/19 22:19

野口様
早々のご助言ありがとうございました。
大きな儲けはなくとも将来的に安定した一定額が入ればと思い、個人的に色々と研究したのですが、専門家の意見を聞くにつけ、浅知恵だったと痛感しております。
現状、銀行ローン(金消契約)及び登記前なのですが、この時点での解約は違約金等を伴うものになるのでしょうか?売主との売買契約済の状態です。手付金程度のペナルティではすまない状況と考えますが、再度、ご助言を賜れればと思います。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

- good

この物件についてはやめた方が良いのではと思います。

2011/03/19 12:06 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

ご相談の内容、整理された文面より、「ha3533」さんは頭脳明晰で
とてもしっかりしている方だと思います。
したがって、大変厳しい言葉になってしまいますが敢えて言わせてください。

不動産投資は一つの事業として考えてください。
ある投資期間を想定し、資本を投下して物件を取得します。
賃貸に出して収入をあげます。
物件を売却して、投資期間中の収益を確定します。
つまり、キャピタルゲインもしくはキャピタルロスと
インカムゲインを合計し、現在価値に割り戻して、
プラスになるのかどうかを判断すべきです。

新築物件の賃料には、新築プレミアがついています。
一度、退去者がでると、つぎの募集賃料は相場賃料となるため、
2年後のサブリース更新の際に賃料値下げの交渉をされる可能性が
高いと思います。仮に、月額1万円の値下となった時点で、
インカムゲインがマイナスになってしまいます。

さらに、年間10万円程度のプラスだけだと、
なんらかの修理代等が発生した時に
それだけでマイナスになる可能性もあります。

新築時の賃料で、収支がほぼトントンの場合、
長く持っていると収支がまずマイナスになります。

また、実際に売却をするかどうかは別として、
売却価格を想定しておく必要があります。
今回の物件は、主に投資用なので、
不動産投資的な観点から売却価格を想定します。

仮に、賃料が9万円だとしても、
管理費、修繕積立金等の1.5万円を差し引いた実質賃料は、
7.5万円程度となり、年間収入で90万円です。

実質利回を10%で探している投資家は、
年間収入を利回りで割り戻して、
この物件の価格を900万円と査定します。
通常の不動産投資家は、実質利回りで6%~10%くらいを
望むことが多いのではと思います。

したがって、今回、特殊な事情がなければ
インカムゲインでマイナスになる可能性があり、
かつキャピタルゲインでも大幅なマイナスが計上されるため
とても不動産投資として成り立つものではないと思います。

前回のバブル期で不動産投資に失敗した人の多くは、
収支がトントンでも節税になるから、
将来的には資産になるかたといったセールストークに
引っかかってしましました。

きちんと事業として成り立つのかどうかを判断基準としてください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

事業
値下げ
期間
不動産投資
賃貸

評価・お礼

ha3533さん

2011/03/19 22:22

真山様
早々のご助言ありがとうございました。
大きな儲けはなくとも将来的に安定した一定額が入ればと思い、個人的に色々と研究したのですが、専門家の意見を聞くにつけ、浅知恵だったと痛感しております。
現状、銀行ローン(金消契約)及び登記前なのですが、この時点での解約は違約金等を伴うものになるのでしょうか?売主との売買契約済の状態です。手付金程度のペナルティではすまない状況と考えますが、再度、ご助言を賜れればと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

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