首都圏投資用マンション 3部屋保有 売却・保有の判断2 - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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首都圏投資用マンション 3部屋保有 売却・保有の判断2

マネー 不動産投資・物件管理 2015/03/07 23:18

物件2.
【物件情報】世田谷区松原  鉄筋コンクリート 2013年2月築 
【購入価格】26,500,000円(100,000円頭金) 
【購入時期】 2013年4月 
【ローン契約】26,400,000円 35年ローン (長期 変動金利 2.292%・団体信用生命保険料含む) 
【マンション管理】サブリース契約中(初回は5 年契約、その後は2年毎に契約更新)
【家賃収入】93,320円(管理費含む) 
【支出】ローン返済/月:91,461月 管理費: 11,700円 (修繕積立金含む) 固定資産税 8 0,000円

物件3.
【物件情報】豊島区上池袋  鉄筋コンクリート 2013年7月築 
【購入価格】21,200,000円(6,400,000円頭金) 
【購入時期】 2013年8月 
【ローン契約】14,800,000円 35年ローン (長期 変動金利 2.550%・団体信用生命保険料含む) 
【マンション管理】サブリース契約中(初回は5 年契約、その後は2年毎に契約更新)
【家賃収入】75,320円(管理費含む) 
【支出】ローン返済/月:53,307月 管理費: 10,700円 (修繕積立金含む) 固定資産税 6 0,000

ハピ88ハピさん ( 大阪府 / 男性 / 36歳 )

回答:1件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

マンション経営の判断について

2015/03/08 20:42 詳細リンク
(5.0)

不動産コンサルタント&FPの野口です。

No、1でご質問に関するものと重複するものがあると思いますが、ご承知ください。

ハピ88ハピ様は、東京に3戸のマンション投資をされているのですね。2戸は殆んどローン(フルローン)で運用され、1戸は約30%の自己資金を投入されていますが、フルローンであれば、月々キャシュアウトが約1万円以上であって、全体の足をひっぱていたことでしょう。

マンション経営は、他の金融資産と異なり、現物(マンション)の不動産があると言う事です。
2013年に新築をお求めになったのでは、相当高く買っておらると感じます。現在は、マンション価格は、ファミリーであれ、ワンルームであれ、2年前より新築・中古とも10%以上価格が上がっています。しかし、賃料はそれほどUPしていなくほぼ横ばいです。なので利回りは低下傾向です。

従って、今後どう経営していくか、売却していくか、----は、そのマンションの賃料収入がどのようになるか、支払金利の動向がどうなるかです。これらは、予想が難しいのですが、支払金利は大きく下落は困難でしょう。
利回りの低いマンションでも(価格が割高)でも、売れるマンションは、街の環境(地名)、立地、構造、所属階、眺望、日照が影響します。現在の投資マンションの設備等は、築年数によりほぼ同様です。
これらの条件が、賃料が下がらない、空室リスクが少なくなるなど、新築時は、新築メリットを享受してしばらくは(5年)賃料維持しますが、当然経年とともに賃料ダウンは避けられません。(経済条件が同一と仮定)。この賃料が下落が激しい所、緩やかな所はは前述によります。

・マンション別に、賃料、支出、ローン等の収支と予測をキャシュベースで少なくとも5年毎されるようお勧めします。
*分譲会社からシュミレーションをしたものを持っておらると思いますが、これは売り手に都合がよいことだけを選択していますから、信用するととんでもないことになります。

ハピ88ハピ様に申し上げたいのは、”現在トータルキャシュが月々大きくないから保有を継続”と言う判断は誤りです。少なくとも、この状態が長く続くと言う錯覚だけは禁物です。証券市場と違って、短期に売買するわけにはいきませんから、自分のライフプランに合わせた、しっかりした出口戦略を立てるべきです。

東京は、「2019年問題と言う課題」があります。即ち、オリンピックに合わせて街の建設ラッシュがあり(実は1部の都心だけですが)「東京不動産のミニバブル」と言割れる所以です。その後の街作り、高齢化の急速な進展、空き家の増加---が2019年以降見渡す事が出来ない。不動産問題に明るく、衰退する東京を心配する人が少なくないのです。こうなっては困るのですが、1つの指標とすべきでしょう。

結論として、月々のキャシュアウトが大きいから、売却でなく、個別の詳細を判定して、キャシュがどうなるかを判定の材料にされるようお勧めいたします。

詳しくは、こちらをご参考に--- http://www.iriscon.co.jp

ミニバブル
出口戦略
オリンピック
シミュレーション
マンション経営

評価・お礼

ハピ88ハピさん

2015/03/10 08:29

不動産コンサルタント FP 野口様

このたびは、ご教示頂きまして、ありがとうございます。

サブリース契約で【購入から5年は賃料維持】とあったので、(絶対確実ではないと認識して)簡単な5年間のキャッシュフローを友人と作成し、売却で検討しています。(3件の資産価値によっては全て売却)

ただ、売却において私が友人に下記を質問したのですが、友人はその点をよく分かっていなかったので、管理会社に確認したほうがいいと思うよ。と、伝えました。

1.サブリース契約中にオーナー変更は可能なのか
2.否の場合、サブリース契約は解除できるのか
3.可の場合の条件は

不動産の知識がないので、間違った考えかもしれませんが、サブリース契約内容によっては、売却も困難になるのでは。とおもっています。

希望は、「出来る限りローン残を少なくしたい」「すっきり精算したい」ようで、今後のマンション運用は考えていないようです。

野口 豊一

2015/03/11 12:02

ハピ88ハピ 様

ご評価有りがとうございます。
1、サブリース契約中のオーナー変更は、殆んどの受託会社が認めています。
2、「サブリース契約」の途中解約は、契約内容・会社により、違うことが多いのです。
契約書に記していると思いますが、ハッキリと明記していない場合があります。
(N社の例)
(1)、家賃保証をしている場合は、保証料(賃料の7~12%)を取っている場合
家賃(88,000)の6ヶ月分(528,000円)を損害金として請求される。
*実に、50年以上分の保証料を取ってしまう(暴利?)
(2)家賃を保証していない、「賃貸管理」の場合は、3ヶ月分。
契約会社によっては、1ヶ月分前の通知で解約可能。ペナルティなし。
オーナー変更の場合、70%はサブリースを引き継がなく、自己管理か、管理会社変更を指定してくる買手(オーナー)が多いので、売却時には要注意です。

対応については、別途ご相談ください。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
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独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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