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野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

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新築のマンション投資の契約をされ後悔されている方に

2015/11/09 01:42

 不動産アドバイザー&FPの野口です。
eneloopy様はマンションの投資契約をされ、後悔されているようですが、場合によってはクーリーグオフにより、解約が可能です。
この条件を満たすには、(1)契約後8日以内、(2)契約場所が、業者の事務所以外の場所の条件であれば、直ぐに解約の意思を伝達(TEL)する事です。

ローン条項があり、ローンが通らない場合ですが、eneloopy様はクレジットカードのキャッシングや、カードの利用で、返済等の不払い(クレジット事故)などが無ければ、ローンは通るでしょう。

ローンに必要な、明細bや、源泉徴収票はローン審査に必要ですから、契約書に記載があるでしょう。提出は拒めません。

節税をうたう業者は、あまり信用できません。失礼ながら、eneloopy様は未だ多分年間の所得税等も地方税を含めても40万円未満でしょう。
1800のフルローンで、大きい利息で儲けるのは、ローン会社です。毎月の支払は、ローン6.1万余管理費や固定資産税等を含めると、初期費用(65万)を除いても、1万円以上の持ち出しになるでしょう。
税還付は、初期だけで以降は毎年キャシュはマイナスです。

東京在住の一流サラリーマンが、フルローンで、大阪でマンション投資をして、数人が持ちこたえれていません。多くは失敗だったと後悔しています。20数年前に中心部で、当初6.5万円だった家賃が、今は3.5万円でも入居者がいません。1,350万の物件が、今は480万が相場です。これで売ると、これまでのキャシュアウトと売却損で1、000万近い損失です。

何も大阪だけではなく、首都圏でも同様の状態のものも少なくないのです。賃料は、年1%~ずつ減価していくのが常識で一般的です。建物の減価償却は2.2%ですから。

修繕費は、専有部分はエアコン、給湯器、キッチン、トイレ、バス、洗面などの機器更新、内装・床等でしょうが(35年間で約120万)。多分共用部分の修繕積立金は、月2千円以下でしょう。多分10年経過後には、300~500%UP必至。

いずれにしても、業者の言うように行くとは思えません。家賃は、金利に連動するのは無理です。賃貸契約書に金利連動条項を入れれませんから。賃料相場が上がっても(人口減、空家増で考えにくいが)直ぐに値上げできない遅行指数です。
6万円の賃料で、1,800万は高過ぎます。表面利回り、4%ですから。

私的年金を目指したが、老後の重荷にならないようご判断ください。

  個別の事は、こちらから→ http.www//:irison.co.jp

私的年金

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野口 豊一
野口 豊一
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
代表取締役
03-3358-9777
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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この回答の相談

新築区分マンションの運用方法について

マネー 不動産投資・物件管理 2015/11/08 16:50

携帯に勧誘の電話が入り、しつこかったため、営業の方に会ってしまいました。
当然、契約するつもりはなかったのですが、その場の雰囲気で契約してしまいました。

正直、営業の説明通りに… [続きを読む]

eneloopyさん (埼玉県/28歳/男性)

このQ&Aの回答

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新築区分マンションの運用方法について 寺岡 孝(建築プロデューサー) 2015/11/09 11:53
新築区分マンションの運用方法について 岡崎 謙二(ファイナンシャルプランナー) 2015/11/11 09:16

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