新築区分マンション運用のリスクについて

不動産コンサルティングマスターの巻口と申します。

私もeneloopy様と同意見で営業の説明通りに運用できるとは思えません。

《eneloopy様のご質問について》
・不動産投資ローンの審査は通るでしょうか？
　eneloopy様の属性を見ると、不動産投資ローンは問題なく審査が通ります。
　不動産投資ローンが通らない条件は大きく３つです。
　　1.ご勤務先や年収からご融資ができない（公務員・一部上場又はそれに準ずる企業ではない）
　　2.総借入がご年収の8倍以内（金融機関さんにより異なります）
　　3.生命保険に加入ができない程の病気や手術経験がある。
　1~3においてeneloopy様全く問題がございません。そのため「融資がおりない」という条件では
　この契約が解除となることはなさそうです。
　
・ローン事前審査のため、給与明細･源泉徴収票･預金残高のコピーを求められておりますが、
　提出して問題ないでしょうか？
　金融機関への提出書類となります。そこの新築業者がまともに存在している企業さんであればご提出しても悪用をされることはないと思います。

・節税と団体生命保険の関係からフルローンで組んだ方がお得といわれましたが、本当でしょうか？
　おっしゃっていることは間違ってはおりません。金利負担分も経費になるので節税効果が発生する場合は少しは役に立ちます。保険もローンを組んだ対象額がそのまま保障額となりますので。
ただし、節税効果は長くは続きませんし一般の会社員の方へ節税効果をアピールするのは適切なアドバイスではございません。

《営業の方に説得された内容について》
　気になる内容は他にもございますが「・中古になってもさほど下がらない。　
　(賃相場：築40年でも-1万程度)」は強く否定を致します。
　「家賃は経年劣化と共に減価」は絶対的にございます。
　新築から築10年の間では1割ほどの賃料が下落します。
http://profile.ne.jp/pf/makiguchi/c/c-80301/　（専門家プロファイル内巻口コラムより）
家賃の下落は新築不動産運用での一番のリスクです。
　営業の方のお言葉はどういった根拠でおっしゃっているのか確認する必要が
　ございますね。もし過去の事例を出されたとしても、この40年間にあった高度経済成長期が
　含まれているので今後の参考には一切ならないかと思います。
　

《ご契約解除について》
本来はeneloopy様のご意志やご希望を聞いてからアドバイスを行うべきですが
もう少し見聞きをされてからご判断をされることをお勧め致します。
ここは一旦、解除をしてからでも遅くないでしょう。
ご契約解除についてまずは、メールでもよいので解除の意思をお伝えください。
そしてすぐに先方へ「内容証明」を送付をお勧めします。
内容証明を送らなくても良いのですが、先方への解除の強い意志表明となります。

内容証明は面倒かと思いますがインターネットでもできるようです。
http://enaiyo.post.japanpost.jp/mpt/