新築区分マンションの運用方法について

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、大阪市内の賃貸物件はここ１、２年は、売買、賃貸とも厳しいかと思います。

立地に関しては、環状線沿線だからいいというトークがよく言われますが、環状線は山手線と同じイメージではありません。
現地に行かれて、一周すればどんな感じかがわかります。

大阪圏の賃貸物件の探し方は、首都圏とは異なり賃料優先の探し方が主流で、築５年以上のワンルームは５万円以下のものも多く、中には３万円程度のものも顕在しています。
そんな中、空室が数か月続き、最終的には生活保護世帯の入居になるものもあるようです。

首都圏のように、どこの駅周辺に住みたいという希望よりも、狭くても賃料が安いところを優先して探すという入居希望者の趣向があるということは考慮すべきでしょう。

また、関西圏では、賃貸借契約の期間は１年間のものが一般的で、敷金礼金ゼロという条件が目立ちます。
こうした状況下で、例えばサブリースで賃貸を行うと、入居者の入れ替えの度のリフォーム費用も馬鹿にならず、しかも、２年後の賃料改定では賃料の下落は間違えないものです。

関西圏は商習慣も違いますので、首都圏とマーケットが同じとは考えない方がいいでしょう。

こうした背景を考慮すると、購入すべきものかの判断が重要です。

いったん、購入してしまうと１年ぐらいはいいのですが、収支がローン完済まで赤字で所有の意味をなさないケースが多く、最終的には損切りして売却、もしくは、損切り額が多すぎて自己資金等で補てんできず、保有を継続せざろうえないということになります。

融資する金融機関も投資マンション販売業者も、公務員と勤務医の医師、上場企業のお勤めの方は大好きです。
それは、ローン審査も通り易く、確実に返済してくれる方であり、その方たちにとってはいいお客さまです。

最終的には、ご自身の判断にはなりますが、当方の経験上、お勧めできない案件かと思います。
尚、投資マンションに関するコラムをご参照のうえ、ご検討くだされば幸いです。

■サラリーマンにマンション投資は向かない？？？
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/p6/

以上、ご参考になれば幸いです。

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