新築区分マンションの運用方法について - 寺岡 孝 - 専門家プロファイル

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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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新築区分マンションの運用方法について

2015/11/09 11:53

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

さて、ご質問の件ですが、大阪市内の賃貸物件はここ1、2年は、売買、賃貸とも厳しいかと思います。

立地に関しては、環状線沿線だからいいというトークがよく言われますが、環状線は山手線と同じイメージではありません。
現地に行かれて、一周すればどんな感じかがわかります。

大阪圏の賃貸物件の探し方は、首都圏とは異なり賃料優先の探し方が主流で、築5年以上のワンルームは5万円以下のものも多く、中には3万円程度のものも顕在しています。
そんな中、空室が数か月続き、最終的には生活保護世帯の入居になるものもあるようです。

首都圏のように、どこの駅周辺に住みたいという希望よりも、狭くても賃料が安いところを優先して探すという入居希望者の趣向があるということは考慮すべきでしょう。

また、関西圏では、賃貸借契約の期間は1年間のものが一般的で、敷金礼金ゼロという条件が目立ちます。
こうした状況下で、例えばサブリースで賃貸を行うと、入居者の入れ替えの度のリフォーム費用も馬鹿にならず、しかも、2年後の賃料改定では賃料の下落は間違えないものです。

関西圏は商習慣も違いますので、首都圏とマーケットが同じとは考えない方がいいでしょう。

こうした背景を考慮すると、購入すべきものかの判断が重要です。

いったん、購入してしまうと1年ぐらいはいいのですが、収支がローン完済まで赤字で所有の意味をなさないケースが多く、最終的には損切りして売却、もしくは、損切り額が多すぎて自己資金等で補てんできず、保有を継続せざろうえないということになります。

融資する金融機関も投資マンション販売業者も、公務員と勤務医の医師、上場企業のお勤めの方は大好きです。
それは、ローン審査も通り易く、確実に返済してくれる方であり、その方たちにとってはいいお客さまです。

最終的には、ご自身の判断にはなりますが、当方の経験上、お勧めできない案件かと思います。
尚、投資マンションに関するコラムをご参照のうえ、ご検討くだされば幸いです。

■サラリーマンにマンション投資は向かない???
http://profile.ne.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/p6/

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

■お問い合わせフォームはこちら
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tabid/93/Default.aspx

■アネシスプランニング(株)
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寺岡 孝
( 東京都 / 建築プロデューサー )
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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この回答の相談

新築区分マンションの運用方法について

マネー 不動産投資・物件管理 2015/11/08 16:50

携帯に勧誘の電話が入り、しつこかったため、営業の方に会ってしまいました。
当然、契約するつもりはなかったのですが、その場の雰囲気で契約してしまいました。

正直、営業の説明通りに… [続きを読む]

eneloopyさん (埼玉県/28歳/男性)

このQ&Aの回答

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新築区分マンションの運用方法について 岡崎 謙二(ファイナンシャルプランナー) 2015/11/11 09:16

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