生前贈与の権利と、死後の対策

都内に父名義の土地と100坪とそのうち50坪ほどに家屋があります。
相続税対策で３年前から生前贈与をはじめ、家屋が建っている部分はわたし、庭の部分は兄という区分け（境界線で区切っています）で、すでにお互いの部分の土地を１／４くらい父から相続済み。

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（これは分筆をして登記の移転をしたという事ですよね？税務申告はされていますか？一般的に贈与の税金は非常に高いですが、申告する前に税務署から指摘があると問題かと思います。土地の価値が低ければそうでもありませんが、50％近い税率の可能性もありますので注意が必要です。その為、時々「錯誤」という事で登記を再度戻される場合も一般に見られます。）


私がすでに相続している家屋部分の土地1/4の上に兄夫婦を無料で住まわせている事になるので、家賃を請求することができますか？ その場合、どのような計算方法で請求すべきですか？
その請求に兄が応答しな場合は、弁護士さんなどを立てて請求すると効力がありますか？

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（本当に生前贈与がなされて税務申告や納税等も済んでいるのであれば請求は可能かと思いますが、土地のみの賃借になるとあまり高い賃借料を請求は出来ないと思います。例えば、その建物を賃貸で借りると10万の場合に土地を4分の1持っているからと言って2万5000円を請求できるかと言ったらそうではなく、借地料の4分の1程度となります。一般的に借地料は土地の固定資産税の3倍前後で設定される事が多く、仮に土地の固定資産税が年間5万円であれば、15万程度の借地料と考え、その4分の1となります。非常に低い金額になります。）


また、生前贈与をすべて完了すると、わたしが必然的に家屋が建っている部分をすべて相続することになり、父が亡くなった後に兄が立ち退かないといった事態や、取り壊し費用なども負担することになるので不安です。であれば、父から生前に家屋の権利も移してもらおうと思います。この場合、家屋の生前贈与に対する税金的なメリット、またはデメリットはありますか？（固定資産税は父が肩代わりして払ってくれますので心配はいりません。）

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（家屋の生前贈与は比較的良いアイデアかと思います。中古の家屋の場合には、家屋は相続税評価が低くなる傾向があります。と言うのは減価償却相当の減額がほぼ毎年あるからです。土地の生前贈与は先に書いた様に高額な贈与税の心配がありますので、相続税専門の税理士に見てもらう必要があると思います。

当社も加盟している相続対策の社団法人です。
http://souzoku-ts.org/

不動産相続の専門不動産会社 みなとアセットマネジメント株式会社
http://www.fudosansouzoku.com/

参考にして頂ければと思います。）