居住用マンションの購入と将来的な収益物件化について - 不動産売買 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

居住用マンションの購入と将来的な収益物件化について

住宅・不動産 不動産売買 2012/11/22 18:03

お世話になっております。
都内(六本木)に勤務している31歳の会社員です。
今は千葉県の賃貸物件に住んでいるのですが、いくつか不満点があり住み替えを検討しています。
夫婦共に関西出身で、将来的(希望は5年以内くらい)に関西へ転勤してマイホームをと考えていましたので最近までは関東でマンションを買うという発想は全くありませんでしたが、転勤が決まった場合に収益物件として維持するのであれば購入もアリかと思い始めているところです。

よく職場に「節税になる」「家賃保証制度で空室リスクが無い」などお決まりの売り文句で不動産投資の営業から電話がかかってきます。
営業トークに乗って最初から収益物件として高金利な投資用ローンで購入するかどうかはさておき・・・普通に自分達の居住用として住宅ローンでマンションを購入して将来的に収益用に切り替えるという選択肢も視野に入れて、どうするべきか悩んでいます。

不動産投資の目的自体は、不労所得というほど大きくは考えておらず、単純に資産形成の一環として長い目で見て少しでも損を減らしたいという思いです。

現在年収650万(妻は専業主婦)、貯金は500万程度、年間貯金ペースは150万くらいです。
今の家賃は9万円程度ですので、多少の余裕を見て年間200万くらいは返済に充てれる見込みです。
もし普通に住宅ローンで購入するとしたら、2000万円台くらいの少し古めの2LDKを買って10年以内で完済できればという感覚です。

不動産投資の営業が言うには、頭金ゼロのフルローンを組んでもローン返済は家賃収入のみからでOK、家賃保証もあるので空室リスクは無い(保証期間は未確認)、実質ノーリスクだと言います。
やるとしても自分達が住む家とは完全に切り離して考えるべきでしょうか。


関西に転勤した後の空室リスク、ダブルローンの問題など、不安もあり混乱しています。
まとまっていなくて申し訳ございませんが、先生方からのアドバイスを頂ければ幸いです。

Sutherlandさん ( 千葉県 / 男性 / 30歳 )

回答:3件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

居住マンションを、賃貸する場合について

2012/11/22 20:44 詳細リンク
(5.0)

FPで不動産投資コンサルタントの野口です。

Sutherland様のように、必ずしも計画的ではなくとも結果として、賃貸に出すか、売却するかを迷われる方は多くいます。これらに関するお手伝いを数十件させて頂いています。

現在の支払家賃が9万 と 例えば、2,000万円の物件を自己資金等を200万円以上出し、1,800万円のローンを組んだ場合、30年返済、金利1%と仮定すると月々の支払は、58,000円、管理費等を月15,000円と仮定しても63,000円程度で、明らかに現状月々のキャシュは、30%軽減が計られます。

これにより、安直に直ぐにマンションを購入される方が、後で後悔してしまうのです。

1、 購入マンションの選択がまずかった。自己中心的に考え、後に賃貸する事を考えず、立地、築年、間取り、配置、設備、管理状況などが大きいリスクを生む結果を招きます。即ち、空室、賃料減少、設備補修、賃貸管理などのリスクです。

2,出口戦略のなさが悲劇を招きます。現在は、大きいリスクが顕在化していなくても、しっかりとした計画、や予定を想定すべきです。
住居として居住する条件・期間、賃貸に出した場合の賃貸料・期間、賃貸終了時の売却価額などを想定し、リスクを容認し、覚悟すべきです。

3,不動産は、金融商品と異なり、長期に亘るシュミレーションが不可欠です。
確かに、現状の低金利の恩恵は活用すべきと思います。
Sutherland様の、控えめな、不労所得や大きい経済的自由などを求めない姿勢は歓迎します。

不動産会社の勧誘は、セミナー、party、新聞広告、ネット広告、等の宣伝費を掛け見込み客を取り込み、規制がかかったとは言え、勧誘は激しいものがあります。これらの家賃保証等の賛否は本欄では差し控えます。

低金利の恩恵を活用し、住宅ローン等で賃貸から、自己所有を指向は当然の帰結です。
又、政府政策としての、ローン控除による減税も中古マンションにも場合によって認められます。

自己だけで考えず、又、業者の言い分を鵜呑みにせず。リスクとメリットをしっかり掌握の上望んで下さい。

具体的には、こちらをご参考し、http://www.iriscon.co.jp

Sutherland様のハッピーライフを祈ります。

コンサルタント
中古マンション
不動産投資
ローン

評価・お礼

Sutherlandさん

2012/11/24 17:29

回答ありがとうございました!
1点わからなかった部分があるのですが、

-------------
現在の支払家賃が9万 と 例えば、2,000万円の物件を自己資金等を200万円以上出し、1,800万円のローンを組んだ場合、30年返済、金利1%と仮定すると月々の支払は、58,000円、管理費等を月15,000円と仮定しても63,000円程度で、明らかに現状月々のキャシュは、30%軽減が計られます。
これにより、安直に直ぐにマンションを購入される方が、後で後悔してしまうのです。
-------------

購入後に後悔する、という理屈が理解できませんでした。
元々30年ローンを30年きっちりで返済するということは考えておらず、住宅ローン減税の兼ね合いを見て繰上返済はすると思いますが、このプランの10年後を見た場合、

・金利1%であれば、住宅ローン減税で返ってきた分に手をつけなければ、10年間は実質金利ゼロ
・5.8万円を10年間返済した場合、696万円
・浮いた2.7万円を金利度外視で貯蓄した場合でも10年後に324万円

10年後の実質ローン残高は800万円以下となり、この時点で一括返済が可能であれば、実質800万円でマンションを購入したことになると単純に考えたのですが、誤りでしょうか。
(今も1年で150万円のペースで貯蓄していますので子供が出来たとしても可能と踏んでいます)
※ここまで書いて固定資産税のことを忘れていました。10年で100万円くらいにはなるでしょうか。。

この900万円が準備できなかったり、賃貸に出しても借り手がつかなかった場合でも、900万円以上で売却できれば損はしませんし、完済後に借り手がつけば「賃料-管理費-固定資産税」が収益になると考えました。
希望通りに転勤が叶わなければそのまま自分が住んでも良いので、出口戦略としての選択肢は1つではないし大丈夫かなと思っていました。
大規模な修繕が必要になったり、災害に遭ったりということもありえますが、それは投資に限らずどんな家庭でも起こりえる臨時出費ですし。。

もちろん「自分でも住みたい物件」を選択するのは大前提ですが、それ以外にどのようなことに目を向けるべきでしょうか。

野口 豊一

2012/11/24 21:17

高い評価有り難うございます。

ご夫婦2人で、マンション所有を目指され、ローン減税を適用されようとすると、多分50平米以上の
ファミリーマンションと理解します。

「自分が発想することは、他人も発想する」という諺がある様に、「賃貸よりも、ローンを利用して
自己所有」への転換を計られる人が多いのです。

従って、ファミリーマンションを賃借する人は、限られた方で、他に比し供給が多く、需要が少ない状況です。当然、空室が長引き、更に賃料は下落が大きいのです。

「こんな筈じゃなかった--」という人が少なからずおられます。具体的にはこの紙面では述べません。

出口戦略は、当然1つだけでなくいくつもあるでしょう。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

- good

居住用のマンションは投資用になりえるか??

2012/11/23 11:48 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、自宅として購入したマンションを、いずれ賃貸に出すことを考えて購入する計画は悪い計画ではないでしょう。

ただ、購入される物件は、投資用のように専有面積が狭いものではなく、あくまでもファミリータイプのものであれば、万一関西に戻る際に何らかの理由で売却せざろ得ない場合には、このほうが売り易いものですし貸しやすい場合もあります。

さて、不動産投資のセールスには執拗な訪問や電話が多く、購入のメリットしか言いません。
例えば、いわゆる家賃保証のサブリース契約は、契約期間が5年とか10年間で契約期間中に解約する場合には、そのペナルティとして6ヶ月分の家賃の返金せよとか、賃料は随意見直し可能など、貸主には不利な条件が多く後々面倒なことになります。

このように、家賃の保証のみを強調されて、他の条件は契約時まで全く説明しませんし、また、収支計画書などもほとんどと言っていいくらい出しません。
これは出すといかに悪い収支かがわかってしまうので…

■参考コラム■
不動産投資は儲からない??
http://profile.allabout.co.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/

いずれにしても、すぐにお金に換えにくい資産は、その維持にもコストがかかります。
資金的に余裕があればいいのですが、無理に購入して大きなリスクを負う必要はないかと思います。

賃貸では管理費も修繕積立金、固定資産税などの固定費の支払いはありません。
また、設備などが壊れると家主が直してくれます。

こう見ると賃貸にもそれなりのメリットがありますので、購入の場合にはその時期や場所などにはよく検討されることでしょう。


以上、ご参考になれば幸いです。

尚、詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/

マンション・一戸建て内覧会 同行サポート 受付中!
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/free/free/tabid/158/Default.aspx

住宅ローンの個別相談 受付中!
詳しくはこちら ⇒ http://profile.allabout.co.jp/s/s-3082/

相談
購入
マンション
不動産投資

評価・お礼

Sutherlandさん

2012/11/24 18:24

回答ありがとうございました!

子供は居ませんが既婚ですし、今も3K(2DK?)に住んでいますので、購入するとしても単身向けなどの狭いマンションは考えていません。
利回りだけで見たら単身向けのほうが良いのかもしれませんが、今のところそれを第一とはしていませんので。。

サブリース契約については、更新時のことは失念していましたので大変勉強になりました!
まだ営業マンと会ったことは無いので知りませんでしたが、収支計画書も出してこないのですね・・・。

まずは自身が住むことを前提として購入するかどうかを考えてみます。
あくまで検討事項の一部として、将来的に売却することや賃貸に出すことを検討してみようと思います。

ありがとうございました!

寺岡 孝

2012/11/25 08:07

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

投資物件の購入と居住用の住まい購入はきちんと区別して考えることにつきます。
人口減少に伴い、必然的に住宅需要は減少に向かいますので良質な住宅を選択して購入されることをお勧め致します。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

アネシスプランニング株式会社
電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
03-6202-7622
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートします

生涯に一度とも言える住宅建築や不動産購入の場では「失敗したらどうしよう」と不安に思う方が多いものです。お客様が「夢」を安心して実現できるよう、業界での25年の経験を活かし、「納得」と「安心」の住まいづくりを中立的立場でサポートしてまいります。

寺岡 孝が提供する商品・サービス

対面相談

建売一戸建や建築条件付き土地の売買契約に関する個別相談

建売住宅や建築条件付の土地の契約などのお悩みを個別に解決します!

対面相談

新築、中古マンションの売買契約に関する個別相談

新築、中古マンションの契約などのお悩みを個別に解決します!

藤原 鉄平

藤原 鉄平
不動産コンサルタント

1 good

居住用マンションの購入と将来的な収益物件化の件につきまして

2012/11/22 20:53 詳細リンク
(5.0)

初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

購入に際して今後の参考として、回答させていただければと思います。

【ご質問の件】

>将来的(希望は5年以内くらい)に関西へ転勤してマイホームを…

⇒この形で取得されるのが、一番理想的です。転勤後、気に入った物件が見つかった時、無理のない資金計画で、マイホーム取得が可能です。

>将来的に収益用に切り替えるという選択肢も視野に入れて、どうするべきか悩んでいます。

⇒住宅ローンを組んで、マイホームを取得するのは、本来、長期にわたって住み続けることが大前提です。(※賃貸にすることを前提としないということです。)

したがって、転勤をする可能性がもし高いのでしたら、マイホーム取得は、焦らないほうが得策です。

参考: http://profile.allabout.co.jp/ask/q-126289/

>もし普通に住宅ローンで購入する…(中略)…感覚です。

⇒どうしても、東京にてマイホームを取得した気持ちが消えないのでしたら、購入も一つの方法です。ご自分の気持ちに従い、購入するのもアリでしょう。

ただし、ご質問者様が考えていますように、短い期間で考える必要があると思われます。10年ほどの短い期間であれば、多少なりとも、リスクは吸収できるかと思います。(※もちろん、適切な収支計画を立てたうえでのことです。)

>不動産投資の営業が言うには…(中略)…と言います。

⇒不動産投資の営業マンの言うことは、そのまま鵜呑みにされないほうがよろしいです。

不動産投資の営業マンに言うがまま、購入されて、悲劇を被るケースは後を絶ちません。

参考Q&A: http://profile.allabout.co.jp/ask/q-127279/

不動産投資会社の営業マンが勧める物件全般にも言えることですが、そもそも投資採算性にあうのであれば、投資会社や営業マン自らが購入をしているはずです。

にもかかわらず、投資物件を、見ず知らずの第三者に勧めてくるのは、何らかの理由があるからに他ならないでしょう。

参考コラム一覧: http://profile.allabout.co.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/

もちろん、不動産投資自体を否定しているわけではありません。

予定した期間で、きちんと投下資本を回収でき、正しく考えてやるのであれば、不動産投資は、素晴らしい投資手段です。

補足

>やるとしても自分達が住む家とは完全に切り離して考えるべきでしょうか。

⇒基本的には、おっしゃるとおりです。切り離して考えたほうがよろしいです。

不動産投資に関する意欲をお持ちであるのでしたら、それはそれで良いことです。ただし、やるのであれば覚悟が必要です。

以下のコラムをご覧になり、自分にもできそうだと思うのであれば、チャレンジするのも良いかと思います。

参考コラム一覧: http://profile.allabout.co.jp/pf/rei-emoto/c/

【総括】

居住用マンションを購入して、その後、将来的に収益物件化することについては、適切な資金計画の元、短期的なスパンで、ご質問者様の属性や手持ち資金であれば、大きな負担が発生することはないと思われます。(※物件の築年数等によってリスクは変わってきます。)

実際そのような計画にて、住宅ローンを組み、不動産を購入されている方も結構多いです。

しかし、例え短い期間であったとしても、一時的に賃貸を行うということは、貸主としての責任(※費用や損失)も発生しますので、そのリスクもきちんと踏まえる必要があります。

このことを承知したうえであれば、短い期間で、住宅ローンを完済して、資産形成の一環として購入する方法も、一つのやり方ではありましょう。

一方で、投資用マンション販売会社が勧めてくる物件はオススメできません。

上記しましたように、営業マンが勧めてきた物件にて、失敗をしている事例は多いからです。(※不動産投資で成功している方というのは、勧められて購入するのではなく、採算に見合う投資物件を自らの力(様々な方法)によって見つけて、成功されています。)

将来的に、空室が発生し、収支があわなくなったのであれば、最終的には任意売却という形で売却をせざるを得なくなる可能性も大いにありえます。

参考ブログ: http://fireworkers.jp/blog1/1055.html

不動産の購入は、原則、自己責任が伴います。

ご質問者様は、きちんと冷静な判断ができる方だとお見受けいたしますので、大丈夫かと思いますが…

不動産の購入(※特に投資用物件の場合)に関しては、必要に応じて、専門家などの意見や判断を取り入れ、十二分な検討をされ、手続きを進めていただきたいと思います。

回答になりましたでしょうか?

不動産コンサルタント藤原鉄平

購入
住宅
不動産投資
住宅ローン

評価・お礼

Sutherlandさん

2012/11/24 17:57

回答ありがとうございました!

投資用マンション販売会社も慈善ではなく事業として販売していますから、もちろん収益を上げる見込みがあってのことというのは理解していました。
都内の新しめの物件ならそもそも空室リスクは小さいですし、

管理会社は手数料から収益を上げる
我々は保険代わりに手数料を支払う

という、ある程度 win-win なものだと思っていたのですが・・・
少し調べてみたら、保証料見直しのタイミングでこちらが不利になることが多いようですね・・・
向こうは個人ではなく企業ですから、契約の1つ2つ不利益を被るものがあっても破綻しませんが、こちらは個人ですから1つの失敗で命取りなのですね。
もともと営業マンのセールストークを鵜呑みにしないぞという気持ちではありましたが、思った以上に落とし穴が多いことに気付くことができました。
ありがとうございました!


どうしても東京にマイホームを持ちたいというほど気持ちが強いわけではないです。
節税効果にしても、私の年収や物件規模からすると初年度以外は効果の割にリスクが高いこともなんとなくわかりました。

節税や利回り益を第一の目的とした不動産購入は、見送ろうと思います。

マンションを購入するとしても、まずは自分達が住むことを前提として、「家賃vsローン」や「いざ転勤時に物件をどう扱うか」という視点で考えようと思います。

藤原 鉄平

藤原 鉄平

2012/11/24 19:38

ご評価いただき、ありがとうございました。

>保証料見直しのタイミングでこちらが不利になることが多いようですね・・・

⇒おっしゃるとおりです。基本的には、企業側がリスクを追わないような仕組みになっています。

>節税や利回り益を第一の目的とした不動産購入は、見送ろうと思います。

⇒そのほうがよろしいかと思います。不動産投資は、これから先、ますます事業としての側面が強くなっていきます。不動産投資は、ある程度、時間や資金に余裕がある方でないと、これから先は、成功するのはかなり難しいです。

>まずは自分達が住むことを前提として…

⇒とても大事な視点だと思います。

ご自宅の購入に関しては、大切な奥様といろいろと話し合って、楽しみながら、悔いのないマイホーム購入を実現していただければと思います。

ご質問者様は、今回のご質問内容を拝見する限りにおいては、冷静な判断ができる方だとお見受けいたします。

きっと良いマイホームが購入できるはずです。

将来的なマイホーム取得を通じて、ご家族を幸せへと導いてくださいね。

こちらこそありがとうございました。

(現在のポイント:-pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

購入した投資マンションの今後の扱い shiobayさん  2013-01-30 13:06 回答3件
結婚と同時に住宅購入 youyoumaさん  2012-10-16 13:00 回答2件
不動産投資 これってどうなんでしょう? dakadaka45さん  2011-03-07 15:35 回答2件
不動産の購入について きよぽんさん  2009-04-25 15:01 回答1件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

対面相談

建売一戸建や建築条件付き土地の売買契約に関する個別相談

建売住宅や建築条件付の土地の契約などのお悩みを個別に解決します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

藤森 哲也

株式会社アドキャスト

藤森 哲也

(不動産コンサルタント)

対面相談

マンションの契約関係書類チェックと売買契約立会同行サポート

マンションの契約前に契約書や重要事項説明書をチェック! 契約当日も立会同行します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

対面相談 中古住宅よろず個別相談
菊池 猛
(中古住宅専門家)
対面相談 住宅購入相談コンサルティング
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)