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不動産投資 これってどうなんでしょう?

住宅・不動産 不動産売買 2011/03/07 15:35

私は32歳年収500万円会社員です。投資目的で5年前に3,000万円にて都内中央区の1LDKマンション(40平米強 SRC構造)を購入しました。サブリース付きの賃貸で管理費、ローン返済を除いて月に約15,000円の家賃収入があります。ローンの残高は約2,600万円です。
今後の不動産市況も心配なので、できれば売却したいと思っています。一度現状のまま賃借人がいる状態で販売したのですが、ローン残高、販売仲介手数料を含めた売り出し価格では買い手がつきませんでした。

そこで、今自分が住んでいる賃貸のマンションを解約し、所有のマンションに住みながら売却の活動を行いたいと思います。

住み替えるには現在の賃借人に退去してもらわなければならないのですが、その場合
どのような段取りで交渉すればよろしいのでしょうか? 法的な取り決め等あるのでしょうか。

お手数ですが教えて頂ければと思います。

補足

2011/03/07 15:35

「売らない方が良い」等のご意見もあれば、頂戴できればと思います。

dakadaka45さん ( 東京都 / 男性 / 33歳 )

回答:2件

中央区での収益物件の不動産投資

2011/03/07 17:49 詳細リンク

dakadaka45様所有の物件が中央区と言っても広いのでどこにあるか等によっても異なって来ると思いますが、少し調べた所結構な数の物件が新川や新富町、日本橋辺りで出ておりました。


キャッシュフローとしては殆ど+-ゼロですが、売却するとなるとオーナーチェンジよりも空渡しの方が高く売れる可能性は確かにあると思います。


その為ご指摘の様な方法が良いと思いますが、入居者ありきなので慎重に対応される事をお勧めします。


賃貸の契約書を見てみないと不明なのですが、通常の契約書と同じ様に記載されていれば更新時期の6カ月以前に貸主から正当な事由をもって解約の通知を出す事は可能です。ただ、入居者が出たくないとなった場合に強制的に退去させられない事が多いので非常に注意が必要です。


一つの方法ではありますが、更新時期の6カ月以上前等に家賃の値上げ交渉をする方法です。もし、値上げするとなれば更新時期に向けての退去の一つの決心材料となるからです。但し、あまり極端な値上げ要求をするのもその後の交渉にマイナスの影響を与えるので非常に微妙な所です。


入居者からしてみると所有者の考えによって仕方なく退去する事になるのでその辺の配慮を怠らずに対応する事をお勧めします。


売るか売らないかで言えば当物件はシングルテナントの投資物件になり、しかも金額も年収に比して大きいのでどちらかと言えば売却された方がリスクが低いでしょう。トータルが同じ金額でも3戸等に分散されていればそのまま所有と言うアドバイスになったかもしれません。

契約書
退去
不動産投資
キャッシュフロー

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
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杉山 浩一

杉山 浩一
不動産投資アドバイザー

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入居者様には慎重に

2011/03/14 17:52 詳細リンク

株式会社プラン・ドゥの杉山と申します。

全ては現在の入居者さんがどのような方かによると思われます。

一番理想的なパターンだとその入居者さんが買ってくれるというパターンがあります。

例えば長く住んでいらっしゃって気に入られている場合は賃借人の購入という選択肢が意外にあったりします(単身だと可能性は少ないですが)。

しかし言ってしまってから断られては今後の交渉がしにくくなりますので(後述ご参照)かなり慎重に判断することを要します。


購入可能性がないならやはり空マンションとしての売却が想定されるので、退去してもらうことになりますが、法律的に厳密に言うと契約期間内に大家から解約はできず、借地借家法28条により大家には「正当事由」がなければ賃借人に退去明け渡しを迫ることはできません。

よって、契約期間終了の1年から半年前までに内容証明郵便などで「正当事由」によって契約を更新しない旨通知します(内容証明で送るのは入居者によっては読まずに捨てられるなどして受け取っていないとごねられるのを防止するためです)。

ちなみに「正当事由」とは―
借主より貸主がその部屋を必要とする理由の強さが求められるので、正直に「投資効率が悪いため売却するから」などと言ってはまず認めてもらえません。

ご自身がそこに住む必要性についてきちんと理論武装されないと相手によっては立ち退き料を求めてくるかもしれません。

問題なければあっさり退去してくれる方もいますが、引っ越したくない方だと上記賃借人の立場を主張されて(賃借人の法的立場を理解している方は少ないですが)大変もめますので簡単に考えない方がよろしいかと思います。

内容証明郵便
退去
更新
交渉
立ち退き

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