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対象：不動産売買
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藤原 鉄平
不動産コンサルタント
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居住用マンションの購入と将来的な収益物件化の件につきまして
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初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。
購入に際して今後の参考として、回答させていただければと思います。
【ご質問の件】
＞将来的（希望は5年以内くらい）に関西へ転勤してマイホームを…
⇒この形で取得されるのが、一番理想的です。転勤後、気に入った物件が見つかった時、無理のない資金計画で、マイホーム取得が可能です。
＞将来的に収益用に切り替えるという選択肢も視野に入れて、どうするべきか悩んでいます。
⇒住宅ローンを組んで、マイホームを取得するのは、本来、長期にわたって住み続けることが大前提です。（※賃貸にすることを前提としないということです。）
したがって、転勤をする可能性がもし高いのでしたら、マイホーム取得は、焦らないほうが得策です。
参考： http://profile.allabout.co.jp/ask/q-126289/
＞もし普通に住宅ローンで購入する…（中略）…感覚です。
⇒どうしても、東京にてマイホームを取得した気持ちが消えないのでしたら、購入も一つの方法です。ご自分の気持ちに従い、購入するのもアリでしょう。
ただし、ご質問者様が考えていますように、短い期間で考える必要があると思われます。10年ほどの短い期間であれば、多少なりとも、リスクは吸収できるかと思います。（※もちろん、適切な収支計画を立てたうえでのことです。）
＞不動産投資の営業が言うには…（中略）…と言います。
⇒不動産投資の営業マンの言うことは、そのまま鵜呑みにされないほうがよろしいです。
不動産投資の営業マンに言うがまま、購入されて、悲劇を被るケースは後を絶ちません。
参考Q&A： http://profile.allabout.co.jp/ask/q-127279/
不動産投資会社の営業マンが勧める物件全般にも言えることですが、そもそも投資採算性にあうのであれば、投資会社や営業マン自らが購入をしているはずです。
にもかかわらず、投資物件を、見ず知らずの第三者に勧めてくるのは、何らかの理由があるからに他ならないでしょう。
参考コラム一覧： http://profile.allabout.co.jp/pf/t-teraoka/c/g-16778/
もちろん、不動産投資自体を否定しているわけではありません。
予定した期間で、きちんと投下資本を回収でき、正しく考えてやるのであれば、不動産投資は、素晴らしい投資手段です。
補足
＞やるとしても自分達が住む家とは完全に切り離して考えるべきでしょうか。
⇒基本的には、おっしゃるとおりです。切り離して考えたほうがよろしいです。
不動産投資に関する意欲をお持ちであるのでしたら、それはそれで良いことです。ただし、やるのであれば覚悟が必要です。
以下のコラムをご覧になり、自分にもできそうだと思うのであれば、チャレンジするのも良いかと思います。
参考コラム一覧： http://profile.allabout.co.jp/pf/rei-emoto/c/
【総括】
居住用マンションを購入して、その後、将来的に収益物件化することについては、適切な資金計画の元、短期的なスパンで、ご質問者様の属性や手持ち資金であれば、大きな負担が発生することはないと思われます。（※物件の築年数等によってリスクは変わってきます。）
実際そのような計画にて、住宅ローンを組み、不動産を購入されている方も結構多いです。
しかし、例え短い期間であったとしても、一時的に賃貸を行うということは、貸主としての責任（※費用や損失）も発生しますので、そのリスクもきちんと踏まえる必要があります。
このことを承知したうえであれば、短い期間で、住宅ローンを完済して、資産形成の一環として購入する方法も、一つのやり方ではありましょう。
一方で、投資用マンション販売会社が勧めてくる物件はオススメできません。
上記しましたように、営業マンが勧めてきた物件にて、失敗をしている事例は多いからです。（※不動産投資で成功している方というのは、勧められて購入するのではなく、採算に見合う投資物件を自らの力（様々な方法）によって見つけて、成功されています。）
将来的に、空室が発生し、収支があわなくなったのであれば、最終的には任意売却という形で売却をせざるを得なくなる可能性も大いにありえます。
参考ブログ： http://fireworkers.jp/blog1/1055.html
不動産の購入は、原則、自己責任が伴います。
ご質問者様は、きちんと冷静な判断ができる方だとお見受けいたしますので、大丈夫かと思いますが…
不動産の購入（※特に投資用物件の場合）に関しては、必要に応じて、専門家などの意見や判断を取り入れ、十二分な検討をされ、手続きを進めていただきたいと思います。
回答になりましたでしょうか？
不動産コンサルタント藤原鉄平
評価・お礼
Sutherland さん
2012/11/24 17:57
回答ありがとうございました！
投資用マンション販売会社も慈善ではなく事業として販売していますから、もちろん収益を上げる見込みがあってのことというのは理解していました。
都内の新しめの物件ならそもそも空室リスクは小さいですし、
管理会社は手数料から収益を上げる
我々は保険代わりに手数料を支払う
という、ある程度 win-win なものだと思っていたのですが・・・
少し調べてみたら、保証料見直しのタイミングでこちらが不利になることが多いようですね・・・
向こうは個人ではなく企業ですから、契約の1つ2つ不利益を被るものがあっても破綻しませんが、こちらは個人ですから1つの失敗で命取りなのですね。
もともと営業マンのセールストークを鵜呑みにしないぞという気持ちではありましたが、思った以上に落とし穴が多いことに気付くことができました。
ありがとうございました！
どうしても東京にマイホームを持ちたいというほど気持ちが強いわけではないです。
節税効果にしても、私の年収や物件規模からすると初年度以外は効果の割にリスクが高いこともなんとなくわかりました。
節税や利回り益を第一の目的とした不動産購入は、見送ろうと思います。
マンションを購入するとしても、まずは自分達が住むことを前提として、「家賃vsローン」や「いざ転勤時に物件をどう扱うか」という視点で考えようと思います。
藤原 鉄平
2012/11/24 19:38
ご評価いただき、ありがとうございました。
＞保証料見直しのタイミングでこちらが不利になることが多いようですね・・・
⇒おっしゃるとおりです。基本的には、企業側がリスクを追わないような仕組みになっています。
＞節税や利回り益を第一の目的とした不動産購入は、見送ろうと思います。
⇒そのほうがよろしいかと思います。不動産投資は、これから先、ますます事業としての側面が強くなっていきます。不動産投資は、ある程度、時間や資金に余裕がある方でないと、これから先は、成功するのはかなり難しいです。
＞まずは自分達が住むことを前提として…
⇒とても大事な視点だと思います。
ご自宅の購入に関しては、大切な奥様といろいろと話し合って、楽しみながら、悔いのないマイホーム購入を実現していただければと思います。
ご質問者様は、今回のご質問内容を拝見する限りにおいては、冷静な判断ができる方だとお見受けいたします。
きっと良いマイホームが購入できるはずです。
将来的なマイホーム取得を通じて、ご家族を幸せへと導いてくださいね。
こちらこそありがとうございました。
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この回答の相談
お世話になっております。
都内（六本木）に勤務している31歳の会社員です。
今は千葉県の賃貸物件に住んでいるのですが、いくつか不満点があり住み替えを検討しています。
… [続きを読む]
Sutherlandさん （千葉県/30歳/男性）
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