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先にマイフォームか、将来収益化を想定した居住用マンションか

住宅・不動産 不動産売買 2013/05/13 17:47

都内に勤務している会社員です(36歳)。

現在賃貸物件に住んでいます(賃料13万、年収1100万、妻は専業主婦)。このまま賃貸でと考えていましたが、結婚し子供が生まれるのをきっかけに、資産形成の一貫として不動産投資を考えています。

ただ、空き部屋リスクによる出費(不動産ローンの支払い)やその他物件維持費用等の負担を考えると、現在の賃料を払いながら不動産投資をするのは、家計が厳しいかと考えています。

そこで思いついたのが、以下の二つになります。
1.マイフォームを先に購入して、時を見て不動産投資を始める。
2.居住用としてファミリータイプの中古区分マンションを購入し(※)、将来的にその物件を収益化するのをきっかけに不動産投資を始める。
※収益化を考えてできるだけ安く 例 1000万台

ぼやっとした感覚ですが、先にマイフォームとなるといつになったら不動産投資ができるのか目途がつかないような気がしています(それだけ自分の中でのマイフォームに対しての期待レベルが高いのかもしれません)。

ですので、基本的には2.を検討しています。そこで、ものすごく抽象的な質問になってしまい大変恐縮ですが、「将来収益物件化区分マンション」について、一般的な不動産投資で考慮すべき点以外に何かありましたらご教示願います。

例えば、
・そもそも「将来収益物件化区分マンション」なんてやり方は非現実的?
・住宅ローンとアパートローン
「まずは住宅用なので住宅ローンで購入して人に貸し出す時は、アパートローンに借り換える」とするのか、「初めから居住物件をアパートローン」にするのか?
・等

何卒宜しくお願い申し上げます。

defdefさん ( 東京都 / 男性 / 36歳 )

回答:1件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

ライフプランを立て、居住用か、投資不動産かを判定を

2013/05/14 01:30 詳細リンク
(5.0)

不動産投資アドバイザー&FPの野口です。

defdef様が現在賃借しているマンションの詳細が判りませんが、ご夫婦2人ですと築10年前後で、面積が40~50平米ではないかと推測します。

2番目の居住用のマンション1,700万円程度現状広さのものをまず購入・移転して、家族構成の変動と共により広いマンションへの移住をし、前述のマンションを賃貸不動産としてマンション経営を行う。---これが最も良いのではと思います。

それには、defdef様自身のライフプランが欠かせません。

現況の賃貸より購入するマンションは住宅ローンを組むには、金利を安く借りるには自己資金200万円以上、ローン借入1,500万円、金利1%、30年ローンとすると月々ローン支払い4.8万余、管理費等2.5万円と計7.3万円になります。現状の支払い賃料の約半額(56%)です。

これを5年後賃貸の回して、別途居住用マンションを求める。この時求めるマンションは家族構成や人生プランが大きく影響します。家族4人で85平米のマンションとなるとそのときの収入や少なくとも65才までの収支が欠かせません。

賃貸に出すマンションは、築年数にもよりますが幾らで賃貸できるかがポイントです。
ローンも住宅ローンから、投資用ローンに切り換える場合は、現状ではローン金利は2.5%程度になります。月々の支払いは6.0万管理費等を2.5万円としても、計8.5万円がキャシュがマイナスになら無い限度です。

不動産投資は、2~3年で結果を求めるものでなく、5年10年と長期にわたる視点が欠かせません。結果的に稼ぐ資産形成として、妙味もあります。
不動産取得さえ誤らなければ、ローンの繰上返済で早期回収も出来るでしょう。

defdef様の指向する購入と投資に対するリスクは
1,40~50平米のコンパクトマンションは、defdef自身が感じておられるように、自己所有への登竜門となっており、賃貸期間が短く、空室リスクが高い。
2,マンション管理にもよるが、物件評価が下落しやすい。
3,キッチン、バスルーム、洗面室など水回りに対する要求が高い(修繕更新が必至)

マイホームと不動産投資には「出口戦略」をしっかり立てて望んで下さい。

不動産投資
マンション経営
資産形成
ライフプラン

評価・お礼

defdefさん

2013/05/16 09:32

ご回答ありがとうございます。

ご推測の通り現在の賃貸は、「築10年前後で、面積が40~50平米」程度になります。

不動産取得を誤らなければ何とかなるだろうと、各種シミュレーションや現地の調査は定期的に行ってきてますが、出口戦略(その時の家族構成等、ライフプランをベースに)を軽視していました。

とりあえず、良い物件を見つけて住んでいる間に考えれば良いかな、程度に考えてましたが、そもそも将来貸し出す事を初めから計画しているので、出口戦略を考えるべきですね。まずは居住用として見ていた事で自分の考え方が中途半端になっていた事に気付く事ができました。

ありがとうございました!

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
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独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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