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野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

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居住マンションを、賃貸する場合について

2012/11/22 20:44
(
5.0
)

 
 FPで不動産投資コンサルタントの野口です。

 Sutherland様のように、必ずしも計画的ではなくとも結果として、賃貸に出すか、売却するかを迷われる方は多くいます。これらに関するお手伝いを数十件させて頂いています。

現在の支払家賃が9万 と 例えば、2,000万円の物件を自己資金等を200万円以上出し、1,800万円のローンを組んだ場合、30年返済、金利1%と仮定すると月々の支払は、58,000円、管理費等を月15,000円と仮定しても63,000円程度で、明らかに現状月々のキャシュは、30%軽減が計られます。

これにより、安直に直ぐにマンションを購入される方が、後で後悔してしまうのです。

1、 購入マンションの選択がまずかった。自己中心的に考え、後に賃貸する事を考えず、立地、築年、間取り、配置、設備、管理状況などが大きいリスクを生む結果を招きます。即ち、空室、賃料減少、設備補修、賃貸管理などのリスクです。
 
 2,出口戦略のなさが悲劇を招きます。現在は、大きいリスクが顕在化していなくても、しっかりとした計画、や予定を想定すべきです。
   住居として居住する条件・期間、賃貸に出した場合の賃貸料・期間、賃貸終了時の売却価額などを想定し、リスクを容認し、覚悟すべきです。

 3,不動産は、金融商品と異なり、長期に亘るシュミレーションが不可欠です。
   確かに、現状の低金利の恩恵は活用すべきと思います。
   Sutherland様の、控えめな、不労所得や大きい経済的自由などを求めない姿勢は歓迎します。

不動産会社の勧誘は、セミナー、party、新聞広告、ネット広告、等の宣伝費を掛け見込み客を取り込み、規制がかかったとは言え、勧誘は激しいものがあります。これらの家賃保証等の賛否は本欄では差し控えます。

低金利の恩恵を活用し、住宅ローン等で賃貸から、自己所有を指向は当然の帰結です。
又、政府政策としての、ローン控除による減税も中古マンションにも場合によって認められます。

自己だけで考えず、又、業者の言い分を鵜呑みにせず。リスクとメリットをしっかり掌握の上望んで下さい。

 具体的には、こちらをご参考し、http://www.iriscon.co.jp へ
 
 Sutherland様のハッピーライフを祈ります。

コンサルタント
中古マンション
不動産投資
ローン

評価・お礼

Sutherland さん

2012/11/24 17:29

回答ありがとうございました!
1点わからなかった部分があるのですが、

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現在の支払家賃が9万 と 例えば、2,000万円の物件を自己資金等を200万円以上出し、1,800万円のローンを組んだ場合、30年返済、金利1%と仮定すると月々の支払は、58,000円、管理費等を月15,000円と仮定しても63,000円程度で、明らかに現状月々のキャシュは、30%軽減が計られます。
これにより、安直に直ぐにマンションを購入される方が、後で後悔してしまうのです。
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購入後に後悔する、という理屈が理解できませんでした。
元々30年ローンを30年きっちりで返済するということは考えておらず、住宅ローン減税の兼ね合いを見て繰上返済はすると思いますが、このプランの10年後を見た場合、

・金利1%であれば、住宅ローン減税で返ってきた分に手をつけなければ、10年間は実質金利ゼロ
・5.8万円を10年間返済した場合、696万円
・浮いた2.7万円を金利度外視で貯蓄した場合でも10年後に324万円

10年後の実質ローン残高は800万円以下となり、この時点で一括返済が可能であれば、実質800万円でマンションを購入したことになると単純に考えたのですが、誤りでしょうか。
(今も1年で150万円のペースで貯蓄していますので子供が出来たとしても可能と踏んでいます)
※ここまで書いて固定資産税のことを忘れていました。10年で100万円くらいにはなるでしょうか。。

この900万円が準備できなかったり、賃貸に出しても借り手がつかなかった場合でも、900万円以上で売却できれば損はしませんし、完済後に借り手がつけば「賃料-管理費-固定資産税」が収益になると考えました。
希望通りに転勤が叶わなければそのまま自分が住んでも良いので、出口戦略としての選択肢は1つではないし大丈夫かなと思っていました。
大規模な修繕が必要になったり、災害に遭ったりということもありえますが、それは投資に限らずどんな家庭でも起こりえる臨時出費ですし。。

もちろん「自分でも住みたい物件」を選択するのは大前提ですが、それ以外にどのようなことに目を向けるべきでしょうか。

野口 豊一

2012/11/24 21:17

 高い評価有り難うございます。

 ご夫婦2人で、マンション所有を目指され、ローン減税を適用されようとすると、多分50平米以上の
 ファミリーマンションと理解します。
 
 「自分が発想することは、他人も発想する」という諺がある様に、「賃貸よりも、ローンを利用して
  自己所有」への転換を計られる人が多いのです。

 従って、ファミリーマンションを賃借する人は、限られた方で、他に比し供給が多く、需要が少ない状況です。当然、空室が長引き、更に賃料は下落が大きいのです。

 「こんな筈じゃなかった--」という人が少なからずおられます。具体的にはこの紙面では述べません。
 
 出口戦略は、当然1つだけでなくいくつもあるでしょう。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
( 東京都 / ファイナンシャルプランナー )
代表取締役
03-3358-9777
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不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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この回答の相談

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住宅・不動産 不動産売買 2012/11/22 18:03

お世話になっております。
都内(六本木)に勤務している31歳の会社員です。
今は千葉県の賃貸物件に住んでいるのですが、いくつか不満点があり住み替えを検討しています。
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Sutherlandさん (千葉県/30歳/男性)

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