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対象:住宅設計・構造

前面道路と段差がある宅地での住宅建て替え

住宅・不動産 住宅設計・構造 2012/09/11 10:43

昭和59年に大手不動産により開発され、建てられた建売住宅ですが、建て替えを計画しています。
あるハウスメーカーに相談し、現況を見てもらったところ、宅地が前面道路との段差が1m~3m程度あり、現状のままでは建てられない可能性があり、擁壁が必要だとのことですごく、高いものになります。
お隣も同じ建売住宅で10年前に建て替えましたがそのようなことはしていません。本当に必要なものなのですか?
また、安くするためにはどのような方法があるのでしょうか?
よろしく、お願いします。

ツトムさん ( 東京都 / 男性 / 66歳 )

回答:4件

擁壁を不要とする方法もあります。

2012/09/11 12:44 詳細リンク
(4.0)

こんにちは、プラネット環境計画の富樫です。
家づくりを検討するといろいろわからない点など多いかと思います。
特に道路との高低差がある場合などなお更かと思います。

東京都に建築するという前提ですと、
宅地造成規制法で「盛土で、当該盛土をした土地の部分に高さが1メートルを
超える崖を生ずることとなるもの」「切土と盛土とを同時にする場合、2メートル」
という規制があります。この条文だけ解釈すると宅地造成規制法に規定する擁壁の
必要があります。

同様の条件で擁壁をつくらず、住宅を建築する方法として
大きく2つの方法があります。

1.基礎を深くつくり、擁壁を不要とする方法。
2.住宅部分を道路面まで掘り下げるプランとして擁壁を不要とする方法。

プランを工夫することで、擁壁を不要とする計画も可能ですので
コストだけではなく安全面なども考慮しながら、さまざまな角度で
検討されてみてはいかがでしょう。

東京
建築
住宅

評価・お礼

ツトムさん

2012/09/11 13:20

早速の回答をありがとうございます。
擁壁をなくす案として敷地を1m程度切り下げることも良い案だと感じます。
ただ、住宅部分の土を切下げると100m3程度なります。
金額的には大体どれ位のものでしょうか?

回答専門家

富樫 孝幸
富樫 孝幸
(東京都 / 建築家)
有限会社 プラネット環境計画 代表 一級建築士
03-3363-5591
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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田口 継道

田口 継道
建築家

- good

道路と段差のある敷地

2012/09/11 11:48 詳細リンク
(3.0)

文章だけですと状況が良く判りませんのでコメントできかねますが、設計によっては擁壁なしでも建築の一部として設計することにより、可能な場合もあります。又地盤の状態にも大いに左右されます。ハウスメーカーですと工法が特定されるため制限が有るかもしれません。特殊な条件のようですので、信頼できる設計士などに相談する事をお勧めします。より具体的な状況がわかれば更なる助言もできるとおもいますのでお聞かせ願えれば幸いです。設計士 田口継道
taa@aqua.ocn.ne.jp

地盤
建築
条件
設計

評価・お礼

ツトムさん

2012/09/11 13:02

早速の回答ありがとうございます。
他のメーカーにも聞いて見たいと思います。

細谷 健一

細谷 健一
建築家

- good

他の専門家にも一度見てもらった方がよいと思います。

2012/09/11 11:59 詳細リンク
(4.0)

ツトム様
はじめまして。
グラッドスタジオの細谷と申します。

開発事業ということであれば、その擁壁の完了検査済証などは無いでしょうか?
もし、その書類が残っており現状の擁壁にハラミや亀裂などがなく建築士が安全性をがあると認められる擁壁ならば、普通に建築できる場合もあります。

おそらくお隣のお宅は、10年前そのようなことが確認させた為に普通に建てられたケースが考えられます。
また、外観は何もしていないようでも、深基礎としたり、杭施工をしたことで擁壁に土圧をかけない様にしているのかもしれません。

ハウスメーカーの方がどのような判断で、擁壁が必要(やり替え?)と判断したのか分かりませんが、
他の専門家にも一度見てもらった方がよいと思います。

住まいの出張無料相談もおこなっていますので、ご参考にして頂けたらと思います。
http://profile.allabout.co.jp/s/s-3431/



グラッド スタジオ
細谷

安全
基礎

評価・お礼

ツトムさん

2012/09/11 13:05

回答をありがとうございました。
保存していた建築確認検査証を見ましたが擁壁の完了検査済証はないようです。

菊池 克弘

菊池 克弘
建築家

- good

擁壁の必要性及び建築費コストダウンの方法について

2012/09/11 12:32 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。
ご質問に対し、以下のように回答いたします。

昭和59年に大手不動産により開発され、建てられた建売住宅ですが、建て替えを計画しています。
昭和59年ということですから、建築基準法、都市計画法、宅地造成等規制法の基準はクリアしている筈ですね。

あるハウスメーカーに相談し、現況を見てもらったところ、宅地が前面道路との段差が1m~3m程度あり、現状のままでは建てられない可能性があり、擁壁が必要だとのことですごく、高いものになります。
既に住宅は建っていて、都市計画法、宅地造成等規制法の基準はクリアしているのですから、現在の建物と同じ規模(2階建てなら2階建、延べ面積も現在以下)、構造(木造なら木造)であれば、擁壁は要らないと推測されます。建物の位置が変わる場合は、必要になる可能性もありますが、それも、現況から位置を変える必要もあえてないものと推測できます。

お隣も同じ建売住宅で10年前に建て替えましたがそのようなことはしていません。本当に必要なものなのですか?
この事実からしても、擁壁が必要となる可能性は低いものと推測されます。
また、安くするためにはどのような方法があるのでしょうか?
まず第一に擁壁工事をしないで建築可能とすることです。次に、一般にハウスメーカーで建築をされる場合には高くなる傾向があります。コストを安くする方法には以下の文献を参考にされることをお勧めいたします。
オープン・コスト・ハウス 元早稲田大学教授椎野潤著 メディアポート社

尚、弊社におきましても、工事及び様々なコンサルティングを行っておりますので、以下、参考にしてください。
http://profile.allabout.co.jp/pf/katsuhiro-kikuchi/

補足

まず、既存擁壁の完了検査済証は、あるとしたら建築基準法の完了検査済証ではなく、都市計画法の開発行為及び宅地造成法等規制法の宅造行為の検査済証となりますので、こちらをお探しください。ただし、建築の検査済証があるのですから、これらはあるものと思われます。次にコストを掛けない方法ですが、既存の擁壁を活かすことによって、深い基礎などしないことです(これらを行ってしまえば擁壁にコストが掛からなかったとしても、基礎工事にそれと同じくらいの費用が掛かってしまうからです)。
おそらく、今まで私が述べたことで計画案ができるなら、通常の建築コストで建て替えが可能であると推測できます。

相談
開発
コンサルティング

評価・お礼

ツトムさん

2012/09/11 13:15

早速の回答、ありがとうございます。
丁寧なわかりやすい回答で本当にありがとうございます。よく、わかりました。
ただ、私も現状で大丈夫の筈だと感じますが、誰が大丈夫だから建物を建て替えて良いと判断し、許可してくれるのでしょうか?建築確認申請時に許可が下りないことがあるのでしょうか?許可を下ろすためにはどのようなことが必要なのでしょうか?
もし、具体的なことがお判りなら、教えていただけるとありがたいのですが!

菊池 克弘

菊池 克弘

2012/09/11 13:48

誰が大丈夫だから建物を建て替えて良いと判断し、許可してくれるのでしょうか?
市役所(区役所)の建築課(それ以外の担当部署があるかもしれません)に行き、事情を説明されるのがよいでしょう。そこで何らかの基準が示されるはずです。そしてその基準を満たせば、許可はおります。

建築確認申請時に許可が下りないことがあるのでしょうか?許可を下ろすためにはどのようなことが必要なのでしょうか?
事前の打ち合わせで、許可が下りる、下りないは判ります。

尚、具体的なご相談も承っております。
http://profile.ne.jp/pf/katsuhiro-kikuchi/

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