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対象:住宅設計・構造

隣接地に擁壁が立つ事による影響について

住宅・不動産 住宅設計・構造 2008/12/17 21:32

家のすぐ裏の元雑木林だった土地に100戸以上の大規模開発の計画があります。
この開発地は、我が家を中心に右隣2件左隣4件横一列の家の裏(北西側)にあたります。
この土地は傾斜地になっており、我が家含め該当数件は坂の下となるような土地の形になっております。
不動産会社の計画だと、我が家裏との境界線から10cmの所から2〜3mのL字型擁壁を立てるそうです。
現在影響を受ける数軒が自治会と共に不動産会社と話し合いをしている状況です。
古くから住んでいらっしゃる方の話だと、20年程度前、家のすぐ後ろは水はけが悪く昔は池のような状態で、埋め立てた経緯があるとのことです。
ただ、いまだに水のはけない水溜りが残るのが実態です。
地質調査も2度入っているようですが、まだ情報を公開してもらっていません。(教えたくないのか?)
このような土地に擁壁が立つことにとても不安を感じています。
また、この状況だけではなくすぐ裏に2〜3mの擁壁が立つことによる、
不動産の評価額低下も気になります。
ご相談をまとめます。
1.上記のような土地にL字型擁壁を立てることによる問題への質問
1)杭などの必要性の有無は、地質調査の確認でわかるものですか
2)たとえ杭などを打った所で、湧き水が我が家にまで影響する可能性はありますか
可能性を検証する方法はありますか。
3)条例で規制している所もあると聞きましたが、
2M程度離す、もしくは垂直ではない工法を依頼出来るものでしょうか。(千葉県流山です)
4)万が一の際の保障を不動産会社に依頼しても良いものでしょうか。
2.不動産の評価額の質問
1)上記のような擁壁が立つ事により、我が家の土地の評価額は大よそどのくらい下がるものでしょうか。ちなみに、擁壁は北西側です。
よろしくお願いします。

流山市民さん ( 千葉県 / 男性 / 38歳 )

回答:1件

粘り強く交渉してください。

2008/12/19 16:35 詳細リンク

大阪で設計事務所をしています。

前段にある内容で少し気になるところがあります。

> 我が家裏との境界線から10cmの所から2〜3m・・・

との事ですが、10cmしか離れていないのであれば擁壁の型枠が組めません。組む間、貴方の土地の借用を求めているのでしょうか?
また、擁壁である限り、擁壁の見付面積3平米毎に一箇所の割合で水抜きパイプの施工が義務付けされますが、そこから流れ出た湧水は何処に排出されるのでしょうか?

1)杭などの必要性の有無は・・・

杭と云うのはL型擁壁を支える為の杭でしょうか?そうであれば地質調査で確認できます。

2)たとえ杭などを打った所で・・・

擁壁の場合湧水を止めると云う考えはナンセンスです。水抜き穴を造って土中の圧力を
出来るだけ下げるのがセオリーです。ですので、湧水及び、土中の湿気が建物に悪影響
を及ぼす可能性はあります。検証方法ですが、現況の写真を撮られて乾いていた地面が
いつも湿る状態になったとか、外壁に苔が生えてきたとか言い立てる方法が考えられま
す。

3)条例で規制している所もあると・・・

市の開発指導課でご相談されると良いと思います。この開発工事の市の担当者がいるはず
です。その方に話しを聞いて、又は聞いてもらって開発者の行為に違法性が無いか確認出
来ます。

4)万が一の際の保障を不動産会社に・・・

勿論です。個人単位か自治会単位かは判りませんが、開発者と協定書を取り交わす事に
なると思います。その際に、具体的に保障内容を盛り込んでおきましょう。

2.不動産の評価額の質問

これは一概に言えません。斜面地の方が土砂崩れ等の恐れがありますので擁壁が出来た為に
評価が上がるかもしれません。眺望や見栄えは悪くなりますがそれと土地評価が下がる
因果関係の説明を合理的に行うのは非常に難しいと思います。

回答専門家

福味 健治
福味 健治
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質問者

流山市民さん

ありがとうございます

2008/12/20 19:40 固定リンク

ご回答ありがとうございます。

申し訳ありません、擁壁の型枠とは何でしょうか。
特に何も依頼されておりません。
また、水抜きパイプの湧水の件も何もいわれておりません。流れ出た湧水は我家の敷地に流れることになります。
排出するための側溝なり依頼することができるのでしょうか。
何度も質問して申し訳ございません。

流山市民さん (千葉県/38歳/男性)

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