ローン審査不合格による契約解除について - 不動産売買 - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

注目のQ&AランキングRSS

対象:不動産売買

ローン審査不合格による契約解除について

住宅・不動産 不動産売買 2011/11/02 21:05

土地購入で手付金を100万払い、契約しました。


契約書には、3行の大手都市銀行が記載されていましたが、ローン申請は3行とも不合格になりました。(ローン申請手続きは、仲介の不動産業者を通して行いました)

正式契約までまだ日にちがあるため、不動産業者は諦めずに他を当たりましょう、と言ってくれています。

しかし、私としては、大手都市銀3行が3行とも不合格の判断を下したことを真摯に受け止め、契約解除を申し出たいと考えています。

もしかしたら、今後も色々な銀行を当たれば審査OKの銀行が出てくるかも知れません。

しかし、それは客観的に見て返済不可能な額の審査が通ってしまったことになり、後々大変なことになるのでは、と感じています。。。。。。

私としては上記理由により、不動産業者が進める他行に対するローン審査を行わず、契約解除を申し出たいと考えているのですが、これはローン審査に対してベストを尽くしていないことになり、契約解除ではなく契約不履行になってしまう可能性はあるでしょうか。
(ローン審査が通らなかった場合は、手付金全額返還の旨が契約書に明記されています)


専門家の皆様のご意見をお伺いできればと考えております。


宜しくお願いいたします。


以上

補足

2011/11/02 21:05

本日、不動産業者に契約解除の申入れを行ったところ、「話してはみるが、売主の同意が得られるかは分からない」とのことで手付金没収の可能性を示唆されました。
さらに、手付金没収の場合には仲介手数料の一部を請求するかも知れない、とも言われました。
本当にこのようなことが可能なのでしょうか。
専門家諸氏の皆様からの御意見を拝見した上での私なりの判断としては、不動産業者の言っていることは「私を不安にさせるための心理作戦」のようにも感じられます。
ただ、当方何分にも素人のため、プロ業者相手に何の武器も持ち合わせておりません。
皆様からの更なる御意見を賜ることができれば幸いです。

宜しく御願いいたします。

バルタンさん ( 神奈川県 / 男性 / 46歳 )

回答:3件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

4 good

ローン条項による白紙解約について

2011/11/03 14:44 詳細リンク
(4.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

不動産売買契約において、
住宅ローンの審査が通らなかった場合には白紙解約出来る旨の
いわゆるローン条項に関しては、行政の不動産業者研修会等で
必ず話題になるトラブルの多いところではあります。
したがって、行政の指示としては、ローン条項の項目に
必ず金融機関を明記するように言われています。

今回、契約書に記載した金融機関ですべて否認されたのであれば、
そのままローン条項による解約をすることができると思います。

ただ、不動産業者が新たにすすめてきた金融機関の条件が、
当初の条件に近いもの(金利、期間、毎月の返済等)であれば、
十分に検討の余地があると思います。
例えば、地方銀行、信託銀行、ネット銀行等々。
また、固定金利を想定してたのであれば、
物件の適合を前提にフラット35(S)も選択肢になると思います。

しかし、「バルタン」さんが懸念している通り、
不動産業者によっては、当初の予定からかけ離れた条件の
金融機関をすすめてくる場合もあります。
住宅ローンが厳しい方にも融資してくれるものの
金利が高い典型的な住宅ローンとしては、
ライフ住宅ローン、スルガ銀行(ゆうちょ銀行)等
があげられます。

今回、都市銀行の審査結果を受けて、
白紙解除することは基本的にできると思いますが、
せっかく気に入った物件であるならば、
融資の条件を確認した上で、他の金融機関をあたって
もう少し頑張ってみても良いのではと個人的には思います。

ただし、今回、都市銀行で否認された原因を明確にしておいて下さい。
住宅ローンの審査は、個人信用情報(クレジット履歴等)と
支払い能力等の大きく2段階と言えます。
仮に、個人信用情報が完全にダメだった場合
(自己破産等の履歴が残っている場合)には、実質的に
どこの金融機関に審査を打診しても通る可能性がありません。

逆に、借入金額が大きくて希望の金額にならなかった等の
理由であれば、金融機関によって貸出条件が異なるので
可能性はあると思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

融資
契約書
トラブル
不動産売買
住宅ローン

評価・お礼

バルタンさん

2011/11/04 22:02

真山様。
丁寧なご解説をいただき、有難うございました。
契約書に記載されている銀行がすべて不合格の場合は白紙解除できるとのことで、安心いたしました。
今回の不合格理由に関しては、売主側が過去に銀行側と何らかのトラブルを起こしていたことが原因であるらしきことがわかりました。
実際にどうするかは、もう少し考えてから(と言っても、あまり時間はないですが)判断したいと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。

ローン特約による住宅ローンの解除

2011/11/04 10:50 詳細リンク
(4.0)

契約書の内容をご確認ください。金融機関の明示はありますか?もし、メガバンク3行の名前を明記してそこでローンが通らなければ解除とされていれば間違い無く何の問題も無く解除出来るでしょう。


一方、単に「金融機関からのローンが得られなければ解除出来る」とされている場合には、ご指摘の通り最善の努力を尽くさなければなりません。


ただ、高金利でハイリスクな融資が通っても困ると思いますので、第一地銀位までに広げる先を絞ってあたってもらったら良いと思います。(第一地銀レベルであれば都銀と比較してもそれ程金利は高くはありません。)


また、期限の問題もあるのでそこを必ずおさえて対応して下さい。ローン特約の期日の前日辺りに書面で渡すのがベストでしょう。


今後の事としては都銀が通らなかった理由を明確にしておいた方が良いと思います。金額なのか、年収なのか、他の金融機関からの借入があるのか、勤め先の信用リスクなのか・・・


通常住宅ローンは最も楽に通る融資なので通らないにはそれなりの理由があると思います。

契約書
住宅ローン
ローン

評価・お礼

バルタンさん

2011/11/04 22:21

向井様。
的確な御解説をいただき、有難うございます。

今回の契約でローン審査を行った大手都市銀3行とは、まさにメガバンク3行です。

メガバンク3行から否認された場合には、何の問題もなく契約解除できるとのことで安心いたしました。

メガバンク3行とも不合格であった理由は、売主側が過去にメガバンクのいづれかとトラブルを起こしていたことが原因であることが分かりました。

今後どうするかは、改めて検討して結論を出したいと思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

東京圏の資産価値が下がりにくい高収益物件の一棟買いなら弊社にお任せください。資金計画から損害保険まで一貫した不動産投資アドバイスを行います。また、金融機関出身の向井啓和の経験を活かし銀行からの投資用ローン融資提供します。フルローン相談

中石 輝

中石 輝
不動産業

- good

「融資利用の特約」による契約解除に関して

2011/11/03 21:01 詳細リンク
(4.0)

実際の契約書を拝見しておりませんので断定的なことは言えませんが、契約書の内容だけで判断するのであれば、現時点で「融資利用の特約」により‘バルタン’さんが契約を解除されることは、契約書上に定められた買主の行使できる当然の権利であると思われます。

契約書上に記載のある金融機関および融資金額で審査が通らなかった場合は、もしも他の金融機関で審査が通ったとしても、契約内容とは異なりますので、それを受け入れるかどうかは‘バルタン’さんの意思次第ではないでしょうか。

ご質問の中に「正式契約」とありますが、これは「融資承認取得期日」もしくは「融資利用の特約に基づく契約解除期日」のことでしょうか。
(すでに正式な契約は成立しているハズです。)
「融資承認取得期日」までに融資の全部または一部の金額につき金融機関の承認が得られないとき、または否認されたときは、契約解除期日までであれば契約を解除することが出来る、という内容が「融資利用の特約」です。

売主が一般個人の方なのか、不動産業者なのかによって、売主側の対応も異なってくるかと思いますが、売主側から「買主の債務不履行」を主張することは難しいでしょう。

私が売主側の仲介を行う場合であれば、売主が一般個人の方であれば、買主の事前審査の承認が下りた後でなければ、売主のリスクヘッジが取れないので契約は行いません。
契約を急いだ売主側仲介業者に問題があるようにも感じます。

売主が不動産業者の場合には、事前審査が下りていない状態で契約に応じたのですから、融資利用の特約により解除になったとしても、プロとして当然負うべきリスクだと思います。


以上、多少なりともご参考になれば幸です。



株式会社リード
中石 輝
「仲介手数料定額制」のリード ホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
不動産売却でお悩みの方は「不動産売却エージェント」 http://www.fudousanbaikyaku.jp/

契約
不動産業
契約書
不動産売却
不動産

評価・お礼

バルタンさん

2011/11/04 22:14

中石様。
ご丁寧な解説をいただき、有難うございました。

手付金100万を払ったときの契約が正式契約ということですね。(言われてみれば、確かにその通りでした)

今回の物件の売主は不動産業者です。

また、私のローン審査が不合格になった理由は、売主が過去に銀行側と何らかのトラブルを起こしていたことが原因でることがわかりました。

今後どうするかは、もう一度よく考えてから判断するようにしたいと思います。

中石 輝

中石 輝

2011/11/04 23:00

評価、コメントいただき、ありがとうございます。

「銀行と売主業者とのトラブルが原因で融資非承認」というケースは、非常に稀なケースかと思います。

トラブルになった金融機関1行のみであれば分かりますが、それが他の金融機関にまで情報が伝わっているとなると、余程のトラブルなのでしょうか。

業者売主の物件の場合、売主業者が建物の主要構造部分の瑕疵担保責任を10年間負うことになりますが、そのような業者では10年後に会社が存続しているかどうかも大いに疑問です。

現在では「瑕疵担保保険」に必ず加入しているでしょうが、しっかりとしたアフターサービスを望むためには、やはり売主業者の経営姿勢が重要です。

地方銀行やノンバンクで審査を行われた場合、売主の属性がスルーされて、融資承認が下りる可能性も無くはないとは思いますが、今後の長いお付き合いを考えると、慎重にご判断されることをお勧めいたします。

(現在のポイント:4pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

ローン審査不合格の為、契約白紙について ケンケン2さん  2015-03-04 07:21 回答1件
新築戸建て住宅ローンについて harukunpapaさん  2012-10-02 23:31 回答1件
融資特約について KAMEKO123さん  2013-06-07 11:24 回答1件
住宅ローン契約の撤回について。 mdmd14244さん  2012-12-27 21:11 回答1件
売主の契約不履行によるキャンセル osantosanさん  2010-09-24 11:15 回答5件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

対面相談

マンションの契約関係書類チェックと売買契約立会同行サポート

マンションの契約前に契約書や重要事項説明書をチェック! 契約当日も立会同行します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

対面相談

建売一戸建や建築条件付き土地の売買契約に関する個別相談

建売住宅や建築条件付の土地の契約などのお悩みを個別に解決します!

寺岡 孝

アネシスプランニング株式会社

寺岡 孝

(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

藤森 哲也

株式会社アドキャスト

藤森 哲也

(不動産コンサルタント)

対面相談 中古住宅よろず個別相談
菊池 猛
(中古住宅専門家)
対面相談 住宅購入相談コンサルティング
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)