ローン審査不合格による契約解除について

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

不動産売買契約において、
住宅ローンの審査が通らなかった場合には白紙解約出来る旨の
いわゆるローン条項に関しては、行政の不動産業者研修会等で
必ず話題になるトラブルの多いところではあります。
したがって、行政の指示としては、ローン条項の項目に
必ず金融機関を明記するように言われています。

今回、契約書に記載した金融機関ですべて否認されたのであれば、
そのままローン条項による解約をすることができると思います。

ただ、不動産業者が新たにすすめてきた金融機関の条件が、
当初の条件に近いもの（金利、期間、毎月の返済等）であれば、
十分に検討の余地があると思います。
例えば、地方銀行、信託銀行、ネット銀行等々。
また、固定金利を想定してたのであれば、
物件の適合を前提にフラット３５（Ｓ）も選択肢になると思います。

しかし、「バルタン」さんが懸念している通り、
不動産業者によっては、当初の予定からかけ離れた条件の
金融機関をすすめてくる場合もあります。
住宅ローンが厳しい方にも融資してくれるものの
金利が高い典型的な住宅ローンとしては、
ライフ住宅ローン、スルガ銀行（ゆうちょ銀行）等
があげられます。

今回、都市銀行の審査結果を受けて、
白紙解除することは基本的にできると思いますが、
せっかく気に入った物件であるならば、
融資の条件を確認した上で、他の金融機関をあたって
もう少し頑張ってみても良いのではと個人的には思います。

ただし、今回、都市銀行で否認された原因を明確にしておいて下さい。
住宅ローンの審査は、個人信用情報（クレジット履歴等）と
支払い能力等の大きく２段階と言えます。
仮に、個人信用情報が完全にダメだった場合
（自己破産等の履歴が残っている場合）には、実質的に
どこの金融機関に審査を打診しても通る可能性がありません。

逆に、借入金額が大きくて希望の金額にならなかった等の
理由であれば、金融機関によって貸出条件が異なるので
可能性はあると思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

契約書の内容をご確認ください。金融機関の明示はありますか？もし、メガバンク3行の名前を明記してそこでローンが通らなければ解除とされていれば間違い無く何の問題も無く解除出来るでしょう。


一方、単に「金融機関からのローンが得られなければ解除出来る」とされている場合には、ご指摘の通り最善の努力を尽くさなければなりません。


ただ、高金利でハイリスクな融資が通っても困ると思いますので、第一地銀位までに広げる先を絞ってあたってもらったら良いと思います。（第一地銀レベルであれば都銀と比較してもそれ程金利は高くはありません。）


また、期限の問題もあるのでそこを必ずおさえて対応して下さい。ローン特約の期日の前日辺りに書面で渡すのがベストでしょう。


今後の事としては都銀が通らなかった理由を明確にしておいた方が良いと思います。金額なのか、年収なのか、他の金融機関からの借入があるのか、勤め先の信用リスクなのか・・・


通常住宅ローンは最も楽に通る融資なので通らないにはそれなりの理由があると思います。

実際の契約書を拝見しておりませんので断定的なことは言えませんが、契約書の内容だけで判断するのであれば、現時点で「融資利用の特約」により‘バルタン’さんが契約を解除されることは、契約書上に定められた買主の行使できる当然の権利であると思われます。

契約書上に記載のある金融機関および融資金額で審査が通らなかった場合は、もしも他の金融機関で審査が通ったとしても、契約内容とは異なりますので、それを受け入れるかどうかは‘バルタン’さんの意思次第ではないでしょうか。

ご質問の中に「正式契約」とありますが、これは「融資承認取得期日」もしくは「融資利用の特約に基づく契約解除期日」のことでしょうか。
（すでに正式な契約は成立しているハズです。）
「融資承認取得期日」までに融資の全部または一部の金額につき金融機関の承認が得られないとき、または否認されたときは、契約解除期日までであれば契約を解除することが出来る、という内容が「融資利用の特約」です。

売主が一般個人の方なのか、不動産業者なのかによって、売主側の対応も異なってくるかと思いますが、売主側から「買主の債務不履行」を主張することは難しいでしょう。

私が売主側の仲介を行う場合であれば、売主が一般個人の方であれば、買主の事前審査の承認が下りた後でなければ、売主のリスクヘッジが取れないので契約は行いません。
契約を急いだ売主側仲介業者に問題があるようにも感じます。

売主が不動産業者の場合には、事前審査が下りていない状態で契約に応じたのですから、融資利用の特約により解除になったとしても、プロとして当然負うべきリスクだと思います。


以上、多少なりともご参考になれば幸です。



株式会社リード
中石 輝
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