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仲介業者と売主について

住宅・不動産 不動産売買 2011/01/20 23:06

現在、新築戸建ての購入を計画しております。

先日、某物件サイトで希望に近い物件が掲載されていたので、掲載されていた業者(以降、業者A)に連絡し、
物件資料を送付していただきました。 送っていただいた物件資料に、物件の所在地情報が出ていたので、
下見がてら実際に現地に行ってみました。 この時、現地に業者Aでは無い業者(以下、業者B)の看板が
出ていました。 後で調べてみると業者Bは「売主」とのこと。つまり業者Aは仲介で業者Bが売主という
ことになります。
物件の価格が4800万なので、もし業者Aから買うことになると仲介手数料150万円が必要。業者Bだと
手数料無しということになると思うのですが、最初に業者Aにコンタクトして資料送付してもらっている
状況で、後で知った売主から購入することは、やはりマズイでしょうか?
ちなみに、業者Aから受けたサービスは資料送付のみで、現地案内などは一切して頂いていません。

よろしくお願いします。

MEG99さん ( 埼玉県 / 男性 / 39歳 )

回答:4件

仲介業者と売主につきまして

2011/01/21 11:30 詳細リンク
(4.0)

はじめまして。

不動産コンサルタントの松本です。

気づいた点につきまして、
書かせていただきたいと思います。

業者Bが売主であることを、
後になって知った、あなたのようなケースで、
売主の業者Bから購入することによって、
最初にコンタクトした業者Aに対して、
仲介手数料を支払わなくて済むのではないか。

そのように思いつかれることは、
普通の感覚であり、理解できるところです。

あなたも察しておられるように、
売主から購入することになった場合、
ファーストコンタクトを取った業者Aとのあいだで、
もめ事が発生することになると予想されます。

訴訟に発展する可能性もあり、
裁判例も存在しています。
購入者の方にとって、
いい結果が出ていないようですので、
留意しておくことが求められます。

売主と仲介業者との関係にもよりますが、
最初に接触した業者とのあいだで、
媒介契約を結んだ状態になっていると、
みなされるケースが多いように思います。


> 後で知った売主から購入することは、
> やはりマズイでしょうか?


あなたがお感じになっている通り、
もめることになる公算が高いと予想しております。

少しでも、お役に立てていれば、幸いです。



「さくらシティオフィス / 行政書士 松本仁孝事務所」

代表者 CFP(R)認定者 松本 仁孝

契約
購入
行政書士
不動産コンサルタント
不動産

評価・お礼

MEG99さん

2011/01/22 00:09

アドバイスありがとうございます。
なかなか普通の買物の感覚ではいかないということが理解できました。
こちらももめることが本意ではありませんので、穏便に着地するよう
考えていきたいと思います。

有難うございました。

松本 仁孝

2011/01/22 12:11

評価くださいまして、ありがとうございます。

ソフトランディングをされたいとの事。

もめないような対応をされるために、
少しでも参考にしていただけていれば、
回答して、よかったと思っています。

ありがとうございます。

回答専門家

松本 仁孝
松本 仁孝
(大阪府 / 行政書士)
さくらシティオフィス / 行政書士 松本仁孝事務所 代表者

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野口 豊一 専門家

野口 豊一
不動産コンサルタント、FP

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売り主に、仲介業者との事情を話しましょう。

2011/01/21 11:48 詳細リンク
(5.0)

不動産中心のFP 野口です。

MEG99様が少しでも価額が低い方を選択される気持ちは十分理解できます。
この場合、売り主である業者B社と仲介で業者A社との関係が判りません。MEG99様がおっしゃる仲介手数料をA社が貴殿に要求しているのか?それともそれは要求していない可能性も有ります。

即ち、A社とB社はこの物件に関して単なる仲介では無く、広く広告して専任、又は専属として契約がある場合が多く有ります。従って次の手順を踏んで下さい。

1,売り主B社に、「最初に広告(ネット掲載含む)より、A社に資料を送って頂いたこと。直接B社と購入した場合に、A社に対する仲介料はどのような扱いになるのか」をありのままをお話しされ、ご理解をされた方が後日のトラブル回避になるでしょう。

2,売り主B社が、「A社を無視して良い」と言って契約が進む場合は、一筆その場合の責任は一切をB社が負う旨の書面を取っておきましょう。

3,売り主B社が、B社から仲介のA社にその旨(=B社と直接契約の方向)を連絡を取って頂く。---この方法が一番良好です。契約が直接成立した場合には、売り主B社から仲介業者A社に幾ばくかの、手数料が払われるのが通例です。

もし、MEG99様がこれらを怠り、直接売り主と売買契約すると、最初にコンタクトした仲介業者A社がこの事実をしると、MEG99様に仲介手数料以上の金額を請求されかねません。大きいトラブルのもとです。頻発しています。

売り主B社としても、地域で今後も広く活動しようとするはずですから、敢えて仲介業者A社とトラブルを起こすよりも、事前に手数料を支払い円滑なビジネスを目指すでしょう。

仲介業者が不要で直接売り主と契約できれば、仲介手数料が不要になると一般にお考えですが、トータル的には必ずしもこのようになりません。仲介業者は、購入者に代わって種種の疑問や、注文に応じますし、後日の問題解決にも購入者の立場に立って活動します。

トラブル
不動産

評価・お礼

MEG99さん

2011/01/22 00:24

アドバイスありがとうございます。
具体的な確認ポイントをご教授いただきありがとうございました。
たしかに現時点では業者Aが仲介手数料を私どもに請求するのかどうかも分かりません。
ただ、一般的には取られることが多いと思ったもので、この質問をさせていただいた次第です。

アドバイス頂いた内容を参考にさせていただき、一度売主にコンタクトすることも含め
考えていきたいと思います。

ありがとうございました。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

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仲介業者の役割について

2011/01/21 12:17 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

売主が不動産業者の場合に、
不動産の仲介業者を間に入れた方が良いのか、
それとも売主との直接契約をした方が良いのか
非常に悩むところだと思います。

それぞれにメリット・デメリットがあり、
一概にどちらが良いということはありません。

売主と直接契約する場合、買主の仲介手数料は不要ですが、
売主と買主の間に、大きな情報格差が生じています。
通常、買主は、不動産の取引等に慣れていないため、
売主である不動産業者の言いなりで対応をしなければ
ならないことが良くあります。

売主と直接契約をして多い不満として、
仲介業者が入っていれば、大きく価格交渉ができたのに
その交渉自体ができなかった。
契約の際に不都合なことを隠された。
住宅ローンに不慣れな売主で住宅ローン選びを間違えて
結果として金利で大きく損をしてしまった。
アフターフォローになかなか対応してもらえなかった。
火災保険を売主に指定されて、高い保険に入らされた。
別途費用として、高額な外構費用を要求された。
等々があげられます。
結果として、直接契約の不利益な部分を考慮すると、
よっぽど仲介手数料の方が安かったということもあります。

原則として、買主側の仲介業者は、買主利益を第一に考えます。
価格交渉の余地があれば価格の交渉をしますし、
取引条件等で不当なものがあれば、契約前に指摘をして
不利益がないように動きます。

また、仲介業者にもよりますが、住宅ローン等の
最新事情を考慮して、最適なローン商品を選択して、
なるべく買主が長期的に有利になるように考えます。

さらに、売主のアフターフォローが悪ければ、
売主に連絡をとって、きちんと責任を取らせることも
あります。

売主から見ても、
仲介業者を通じて成立した案件については、
仲介業者との今後の付き合いもあるために、
優先的に丁寧に対応してくれることが多いと思います。

仲介業者の質によりますが、
何千万という大きな買い物の「保険」として
信頼できる仲介業者に間に入って
もらうことは選択肢の一つだと思います。

すこしでもお役に立てれば幸いです。

契約
不動産業
責任
交渉
ローン選び

評価・お礼

MEG99さん

2011/01/22 00:39

アドバイスありがとうございます。

初めて家を買う立場ですと、おっしゃるように不動産屋さんと情報格差があることは
否めません。 ただ買う方の立場から見ると、不動産屋さんという括りで見た場合、
売主も仲介業者もどちらも同じようにみえてしまいます。
良い売主に当たれば、結果的には一番有利? と思えてしまうんです。

真山様のアドバイスで仲介業者を通すことでどのようなメリットがあるのか?と
いうことについて大変よく理解出来ました。
物件を検討するにあたっては物件もさることながら、信頼できる業者をさがすのが
非常に大事になってくるということですね。 参考になりました。

有難うございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

正しい知識で安心して人生最大のワクワクを楽しんでもらいたい!

人生最大級の買物である不動産購入は、自分や家族が主人公でこだわりを実現していく「人生最高のエンターテイメント」と言えるのではないでしょうか。正しい知識と情報を身に付ける事で、安心してワクワクの不動産選びを楽しんでもらいたいと考えています。

中石 輝

中石 輝
不動産業

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仲介業者に関して

2011/01/21 17:20 詳細リンク
(5.0)

いろんな意見があるようですが…

ご質問のような状況で、業者Aを介さず、直接業者Bと取引をされても何の問題もないでしょう。

業者Aを介して当該物件を見学し、申込までしていた…となれば話は変わりますが、単に資料の提供を受けただけでは、業者Aが仲介手数料に相当する報酬を請求できる権利などありません。

現地に行けば、誰だって業者Bの連絡先を知ることが出来る訳ですし、業者Aと業者Bにもそれほどのつながりはないでしょう。

自己発見取引が出来ない専属専任媒介をAB間で結んでいるということは100%ありませんし、AB間で専任媒介を結んでいるとすると現地に業者Bが看板を出すなんてことはしません。

AB間では、「広告活動はやっていいよ。」程度のやり取りで一般媒介契約、若しくは広告掲載の承諾のやり取りだけのはずです。

他の専門家さんのおっしゃる通り、売主との直接取引にはメリット・デメリットがあります。
今回のように、業者さんが売主の場合には、客付け仲介業者に売主業者から手数料が支払われるケースが殆どですので、このような場合に仲介手数料を無料で仲介業務を行なう仲介業者さんも多くなって来ています。
(弊社も同様のサービスを行なっております。)

分りづらい点が多く、ご不安になられるのも当然かと思いますが、まずは物件を見学して、その物件を購入して生活をすることがイメージでいるかどうか、だと思います。

以上、多少なりともお力になれば幸です。

リード 中石 輝
http://www.lead-yokohama.co.jp/

契約
購入
報酬
物件

評価・お礼

MEG99さん

2011/01/22 00:56

アドバイスありがとうございます。

頂いた資料には<媒介>としか書いておらず、専任という記述はありませんでしたし、現地には
普通に物件看板が出ていましたので、専任物件では無いと思います。
「仲介手数料を無料で仲介業務を行なう仲介業者さんも多くなって来ています」という
こともあるとのことですので、売主 or 仲介業者いずれで進めていくか、慎重に考えていきたいと思います。

ありがとうございました。

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