住宅ローン変動金利　フラット35Sの選択

初めまして。公庫出身のＣＦＰ、沼田と申します。

借入額のご記載がないので、文面だけで判断いたしますが
夫婦正社員でお子様の予定もなく、２０年未満で返済終了でしたら
変動金利を選択されても大丈夫だと思います。

フラット３５Ｓは金利低下でかなり人気がありますが、基本的には
３５年返済を計画している人向けの商品です。

文面を拝見している限り、返済計画にもかなり余裕がありそうですので
変動金利リスクをあまり神経質に考える必要はないと思います。

確かに金融危機で世界経済はどうなるかわかりませんが、少なくとも
日本が昔のように高成長を果たす可能性はかなり低く、低成長が続くものと
考えられます。

この場合、インフレによる金利上昇も考えにくいですし、長期金利が低下している
ということは、市場では日本国債が買われているので、国債暴落のリスクも
実際には起こりにくいでしょう。

上記の理由から、日本銀行も変動金利に連動する政策金利はなかなかあげにくい
状態ですので、変動金利の金利が急騰するリスクも冷静に考えるとかなり低いです。

また金利が急騰したとしても、５年後に見直しが入るときは返済額が1.25倍以上は
上昇しないというルールもあります。

長くなりましたが、結論としては変動金利で良いと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

沼田 順

私のブログで、今後の金利動向等を解説しておりますので
よろしければご訪問下さいませ。（日本ブログ村１位です）
住宅ローン、不動産アドバイスブログ
http://cfpnumata.blog130.fc2.com/

CMP（サーティファイド・モーゲージプランナー）富田です。

変動と固定（フラット３５Ｓ）は現在 当初金利差が少ないので

私なら フラット３５Ｓ です。

理由は今後の計画が立てやすいことです。

また 火災保険は35年まとめて組まなくてもＯＫですし 団信も任意です。

初期の費用が抑えられる事は 他の資金に お金を働かすことが可能だからです。

繰上げ返済はとても良いことですが 現在 お金を借りられる事はfufufuが現在信用が

あるからです。

今後 同じ状況がずっと続く条件でしたら問題は無いですが 病気などで

収入が変化した場合やお勤め先の問題で収入が変化した場合には

同じ状況ではなくなると思います。

お金に働いてもらう事は 例えば 返済金額よりも高い 運用益が得られる

お金の働かし方が出来れば 繰上げ返済しても 手元にお金が残ります。

ご質問とは 違う見解で すみませんが お伝えしたいことは

変動金利よりも固定金利は安心して 今後の計画が出来るので この低金利の

時期はお勧めです。

また 7月も過去最低の固定金利になりそうな 長期金利の動きですので

なおさら 固定金利に魅力を感じると思います。

特に数年前に変動で組んだ人は 固定金利に借換えしたいと 考えるほどの

状況になると思います。

あと フラット３５は 機構がすごく込み合っている状況ですので

通常よりも1.5倍の時間がかかりますので 今申し込んでも 融資実行は8月に入る可能性が

高いです。

住宅購入時期と ずれが生じないように 調整ください。

はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、

将来も共働きを続けるのであれば、家計収支に返済余力もあり、早期完済が可能なため、民間銀行の変動金利でお差支えないと思います。

金利選択についての正解は、住宅ローン完済という長く遠い道のりをゴールして、初めて答えが出てくるものです。

マニュアル本の多くは、リスク回避のために絶対固定金利にしなさい！
と言っていますが、私は「固定金利＝リスクゼロ」 という考えに疑問があります。
なぜなら、住宅ローンのリスクには、「金利が上昇した時のリスク」と「金利が上昇しなかったリスク」が存在するからです。

ここ10年で日本の金利市場のトレンドは、大きく低金利時代に変化してしまったのでは？と思います。

日本経済がいまだにデフレを抜け出せず、これから少子高齢化、人口減少という局面に突入する状況下では、インフレ方向に進む可能性は極めて少ないと考えられます。

このような時代背景をみると、急激な金利上昇のシナリオを描くことは困難です。

住宅ローン金利＝固定金利


という単純な発想ではなくなったのかもしれません。

これからの時代は、現状のメリット（低金利）を最大限に生かしながら、将来的なリスク（金利上昇）をヘッジ（貯蓄）していくテクニック（繰り上げ返済）をもって、有利に時代を見据え対応することが重要だと考えています。

以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也

ｆｕｆｕｆｕさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、渡辺と申します。

『計算をしても、２０年未満で双方とも返済できると思っていますが、その場合はどちらを選ぶと良いと思われますか？』につきまして、住宅ローンを組む場合、毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、早期完済を目指すことになりますので、住宅ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組むことになります。

ただし、住宅ローンの更新が頻繁に行われるため、返済の途中から住宅ローン金利が上がってしまい、毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、繰り上げ返済は三年に一回程度ということでしたら早期完済という訳には参りませんので、多少住宅ローン金利が高くなってしまっても長期固定金利で住宅ローンを組むことで、返済の途中からローン金利が上がってしまう心配がありませんので、将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、ｆｕｆｕｆｕさんの場合、毎月２０万円（年間２４０万円）は繰り上げ返済に回すことができるということですから、長期固定金利で住宅ローンを組むよりも、変動金利で住宅ローンを組んでいただき、早期完済を目指していただくことをおすすめします。

変動金利の場合、今の住宅ローン商品の多くは繰り上げ返済時の手数料は無料となるのに対して、フラット３５の場合、一回の繰り上げ返済は１００万円以上となりますので、ｆｕｆｕｆｕさんの場合、繰り上げ返済のことを考慮すると使い勝手からも変動金利の方が向いているように思われます。

また、住宅ローンにつきましては、返済当初の方が毎月の返済額に占めるローン金利の割合が高くなっていますので、早い時期にできるだけ繰り上げ返済を行っていただけるとよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄

fufufu様へ

はじめまして、FP事務所アクトの山中と申します。
今回、fufufu様からのご質問につき、お応えさせていただきます。
下記をご参考にされてはいかがでしょうか。

（ご参考）

１．民間金融機関とフラット３５Sの各々借入額は判りませんが、繰上げ返済は以下の様なポイントを考慮されてはいかがでしょうか。

・出来るだけ早い時期に、
・金利の高いものから、
・期間の長いものから、
・残高の多いものから、
等

２．さらに、変動金利につきましては、現状は落ち着いておりますが６ヶ月毎の状況を敏感にチェックされることも、繰上げ返済のポイントの１つに加えられても良いのではないでしょうか。

以上

fufufuさんはじめまして。住まいのコンシェルジュの西垣戸 重成と申します。


まず、実質金利も考慮に入れてみてください。団信や手数料を含めた金利換算です。ちなみに、フラット３５の団信は金利に換算すると０．３６％になります。


ご質問の内容だけで判断させていただいた場合、毎月の一部繰上げ返済（月１８万円+ボーナス月３８万円？）をされるご予定であれば、１００万円単位となるフラット３５は基本的なニーズに合わない感があります。


ただ、上記のように一部繰上げ返済を続けた場合の将来のキャッシュフローを、念のためにご確認いただくことをお勧めいたします。


お話しは変わりますが、借入をご主人おひとりにされる理由をどうお考えでしょうか？

例えば、確認事項としては・・・

・ローン控除の満額控除可能か

・fufufuさんに万が一のことがあった場合でも返済可能な金額か

・ 〃 fufufuの生命保険があるのか

・一部繰上げ返済はご主人の収入でされるのか（fufufuさんが贈与される部分もあるのか）


ふたつ目のアドバイスは余計なことかも知れませんが、ご参考になれば幸いです。

fufufuさん、はじめまして。
株式会社くらしと家計のサポートセンターです。

住宅ローンの金額が分からないので、はっきりとしたことは言えないのですが
・共稼ぎでご夫婦ともに一定以上の収入があること
・お子さんの予定はないこと
・ローン名義はご主人のみで考えていらっしゃること

以上のことから、フラット35Ｓで２０年返済を考えてみてはいかがでしょう？

フラット35は２０年以内の場合はそれ以上の場合よりも0.2％以上金利が低くなります。
６月金利で2.2％の金利の金融機関もありますので、この場合の当初１０年の金利は1.2％と
変動金利と比較してもそれほど差がありません。

それでいて１１年目以降も2.2％と確定していますので、安心です。

繰り上げ返済で２０年で返済可能でしたら、最初から２０年で組んだ方が支払う利息は少なくなります。

たとえば、ローンの金額が3000万円、返済期間２０年の場合
変動金利0.975％の場合の返済額は13.76万円
フラット35Ｓ1.2％の場合の返済額は14万円で2~3000円の差しかありません。

変動金利の場合は半年ごとに金利は変わりますが、フラット35の場合は変わりません。
かつ、繰り上げ返済も考える必要はなく、将来設計も立てやすいですね。

このような選択肢もあるのではないかと思いましたので、お伝えします。


株式会社くらしと家計のサポートセンター
http://www.fpwes.com/

こんにちは fufufuさん.

ファイナンシャルプランナーの前野です。

変動金利か固定金利かは悩ましい問題ですね。

個々の家計の状況に合った住宅ローンを選択することですが
fufufuさんの場合は、変動金利をお勧めします。


ここで質問ですが、具体的なシミュレーションはされましたか？


借入額の記載がありませんので、不明なところもありますが
ご主人様だけで借入される予定ですので、
年収６００万円に対して返済比率３５％が上限とすると、
民間銀行の審査金利を４％とした場合、
３９５０万円が住宅ローンの借入限度額となります。

住宅ローン３９５０万円を変動金利０．９７５％で借りた場合、
返済額が月払のみで１１１，０４３円で
年間約１３３万円となります。

この場合で、毎年２４０万円の繰上返済をした場合、
金利上昇がなければ、１２年以内に完済できます。

途中での金利上昇があったとしても、
繰上返済による現金の削減効果が高いですので、
今後のリスクは余りないと判断できます。

以上より、fufufuさんにはフラット３５よりも
変動金利をお勧めいたします。

参考になれば幸いです。

fufufuさん、はじめまして。

やさしいお金の教室（合）エムズアイ広島の築地と申します。
http://www.supremehiroshima.com/MSI/

ご夫婦共に高い収入があり、かつお子様の予定がないと言うことでかなり余裕のあるご家庭だと察します。

だた肝心の住宅ローンの借入額をいくら組まれるのかによって、変動金利を選ぶのか固定金利を選ぶのかといったことは変わってきます。

借入額も小さく数年で返せてしまう程度なら変動金利でも良いでしょう。

ですが20年間金利が変わらないといった保障はどこにもありませんし、いまの低金利が将来もずっと続いていくかどうかも分らないことです。

今後も日本が低成長だから金利が上がらないと言った考え方もありますが、ハイパーインフレなどの極度なインフレは低成長によるデフレの極限から起こります。

また金利が上がるときは預貯金の金利が上がるよりも先にローンの金利から先に上がるのが世の常です。

また今の世の中では高い収入がいつまでも続くと考えて良いものかどうかといったこともあります。

アメリカなどでは普通に考えれば高い収入のご家庭がサブプライムローンで破綻していますし、ギリシャなどでは公務員がリストラによる収入減でデモや暴動を起しています。

この国においても財政健全化の意味から増税その他も考えられ、また銀行の財務健全化にむけた国や監督省庁による締め付けも厳しくなると考えられます。

私は金利が低いこの時代に将来も変わらない低い金利に固定するから意味があると思います。

少し恐いお話になりましが、最悪の状況も想定しておくから将来も安心出来るのだと思います。

fufufuさんのご参考になれば幸いです。