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- 矢崎 史生
- 矢崎不動産オフィス株式会社 代表取締役 矢崎史生
- 東京都
- 不動産コンサルタント
本日は、長年お付き合いのある地主さんより受けた相談の一部を
掲載させて頂きます。
内容としては、マンション分譲会社より
「新築マンションの案内所を設置したいので、一時的に土地を貸してほしい。」
との話があり、それに関する相談でした。
その地主さんは、戦後すぐに土地を貸しそのまま旧法借地権となり何十年も土地が返ってこなかった過去があった事から、今回は念を入れて事前にきちんと確認をしたいとの事です。
まず、駐車場や空き地などを所有している場合、「仮設マンション案内所」や「仮設工事現場事務所」などの建物を設置する目的で、一定期間に限り土地を貸す場合があります。
その際の注意点としては、
「一時使用のために借地契約を締結したこと」
を、明確にする必要があります。
例えば、上記新築マンション案内所の例であれば、
「本件、土地一時使用賃貸借契約は、〇〇マンション新築分譲の案内所を設ける目的で、〇〇マンション完成予定日である〇〇年〇〇月〇〇日までに限り、一時的に土地を借りうける事を目的とした契約である。」
など、契約期間や賃料などの条件だけではなく、「一時使用」である事や、その「目的」を明確に記載する必要があります。
また、一時使用契約が認められるには契約書文言だけでなく相応の「合理性」も必要となります。
例えば、仮設プレハブ事務所を建設する目的で締結した２年間の土地一時使用契約において、
複数回に渡り契約が更新されている場合などの場合には、仮に一時使用の賃貸借契約を
締結したとしても、一時使用賃貸借契約とは認めらない場合もあります。
（複数回に渡り契約更新するなどしており、一時使用目的とは認められないとの判旨。）
（最高裁判決 昭和４３年３月２８日）
では、仮に 「一時使用」が認められない場合はどうなるのでしょうか？
「一時使用」が認められない場合、借地借家法に定められた
３０年間の契約となり、契約期間満了後の更新も認められてしまいます。
よって、一時使用の借地契約を締結する場合は、注意が必要です。
借地借家法 第二十五条（一時使用目的の借地権）
（略）、臨時設備の設置その他一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、適用しない。
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