賃貸住宅の更新料は「有効」

賃貸の更新料の有効性を争う裁判に、終止符が打たれました。
消費者への過重な負担を禁じた消費者契約法に抵触するとして提訴
された更新料裁判の結末は、３案件の判決が同時に下されました。

今回争われた３件のうち、２件は、１年ごとに家賃２ヶ月分を
更新料として支払うとしたものと、もう１件は、２年ごとに、家賃の
１ヶ月分の更新料を支払うとしている契約になります。

今回の裁判、提訴した借り手側は、
契約を更新して住み続けるのは借り手に当然に認められる権利だとし、
金銭負担を求めるのは、消費者契約法に抵触し許されるものではないと
主張していました。
一方貸し手側は、更新料は家賃の一部で、月額賃料を低く抑える効果
があるなどと反論し、決して重い負担を課しているものではないとして
一貫して反論していました。

そして注目の判決は、
更新料は「有効」というものでした。
３件の更新料は、高額とは言えないと判断されたわけです。

裁判所は、更新料の性格について、
賃料の補充や前払い、契約継続の対価などの趣旨を含む複合的な
ものとし、経済的合理性が無いとは言えないとの判断を示しました。
これは、史上初めて裁判所が更新料を定義付けた事になります。

また、契約書にはっきり明示されているのであれば、
消費者の利益を一方的に害することにはならず、消費者契約法による
”信義則に反して消費者の利益を一方的に侵害する契約”には当たらず、
不当な契約では無いとしました。
（参考までに、消費者契約法に抵触するかは、過去の裁判において、
”抵触しない”という判断は既に示されていました。）

今回の判決、安心したのは大家業を営む方々。
家賃収入の一部として更新料が認められたことは、本当に
胸を撫で下ろす瞬間だったことでしょう。
しかし、少し心配なのは、この判決を下支えに更新料の便乗値上げ
等が出てこなければ良いのですが・・・。
あくまでも、消費者の利益を害さない範囲での料金設定が重要です。
つまり、度を越えれば、当然「無効」とされる可能性もあるわけです。

日本では、更新料が設定されている物件は、約１００万件存在します。
一方で、昔からの商習慣で更新料を取らない地域もたくさんあります。
このように、賃貸借契約は、それぞれの商習慣によってその内容が
全く違うことは珍しくありません。
しかし、このように自由に決め事ができる部分が多いことが原因で、
賃貸借契約への理解を勘違いしてしまうケースも少なくなく、これに
よってトラブルに発展することもたくさんあります。
ですが、これは借り手の理解が浅いことが原因というよりは、
賃貸借契約の内容がとても分かり難いことが、多くのトラブルの
原因になっているのではないかと思います。

現在、国交省も賃貸借契約の標準約款を見直そうとしていますが、
お国に任せっぱなしにしておく前に、私たち不動産のプロたちが、
トラブルが起きないよう注意・改善を徹底していくことが重要です。
消費者の方々の理解を深めるために、説明責任をしっかり果たし、
貸し主と借り主の間に立っていくことが重要なのだと思います。

しかし、何においても”契約”は”公正”であることが重要です。
胸を張って”公正だ”と言える内容じゃなければいけませんね。

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